文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾
半年內(nèi)，萬科已經(jīng)多次出現(xiàn)股債雙殺的情況，最近一次是由于市場傳言其非標(biāo)融資展期談判被拒。萬科素來被視為最為穩(wěn)健的房企資優(yōu)生，但是在目前的市場狀況下，哪怕是一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，也足以引發(fā)市場對公司前景的恐慌情緒。
在匯生國際資本總裁黃立沖看來，萬科此次被惡意做空的可能性不大，但是不排除有機(jī)構(gòu)趁機(jī)拋售。新浪財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，去年四季度，機(jī)構(gòu)幾乎以清倉式的姿態(tài)減持萬科股票，持有萬科A股票在總股本中的比例從三季度末的42.39%降至2.35%。
黃立沖坦言，“過去市場對于國資背景的房企確實(shí)是有幻想的，認(rèn)為出事了還會(huì)有政府兜底。但是現(xiàn)在混合所有制已經(jīng)不是免死金牌了，所以對于這類房企的價(jià)值也開始往下調(diào)整。”
債主護(hù)盤 機(jī)構(gòu)清倉式逃跑
這周首個(gè)交易日，萬科A股和港股齊跌，其中萬科A收跌4.65%，萬科企業(yè)收跌7.13%，此外，包括“22萬科06”“21萬科04”在內(nèi)的多只萬科境內(nèi)債跌幅均超過10%。
萬科陷入股債雙殺的局面，源于周末一則傳聞。有市場消息稱，萬科高層到北京與保險(xiǎn)公司進(jìn)行非標(biāo)債務(wù)展期的談判，最終卻被拒絕。其后，萬科方面并沒發(fā)表對此事的回應(yīng)，反而是新華資產(chǎn)發(fā)布聲明指出消息不實(shí)。
新華資產(chǎn)是一家資產(chǎn)管理公司，為萬科非傳統(tǒng)融資的主要借款方之一。根據(jù)萬科發(fā)布的2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書，截至2022年末，來自新華資產(chǎn)的五筆借款合計(jì)約97.82億元，借款終止日最早一筆為2024年12月25日。此外，新華資產(chǎn)控股股東新華保險(xiǎn)(601336)通過分紅險(xiǎn)賬戶持有萬科A股1.2億股，位列萬科第十大股東。
新浪財(cái)經(jīng)注意到，3月5日，萬科A股價(jià)已經(jīng)止跌回升，收盤報(bào)9.48元/股，漲0.53%，萬科企業(yè)跌幅則較前一個(gè)交易日有所收窄，收盤報(bào)5.46港元/股，跌2.5%。
2022年以來，金地、龍湖、綠城中國等頭部內(nèi)房股都曾遭到做空，并出現(xiàn)股債雙跌的情況。在匯生國際資本總裁黃立沖看來，萬科此次被惡意做空的可能性不大，但是不排除有機(jī)構(gòu)趁機(jī)拋售。“如果有機(jī)構(gòu)決定減倉，就會(huì)出現(xiàn)大手拋售，在目前市場情況下接盤有限，所以直到機(jī)構(gòu)拋完以后，公司股價(jià)才會(huì)恢復(fù)到比較靜止的狀態(tài)�！�
新浪財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，去年四季度，機(jī)構(gòu)幾乎以清倉式的姿態(tài)減持萬科股票。東方財(cái)富(300059)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年四季度末，共有78家機(jī)構(gòu)持有萬科A股票，合計(jì)約2.8億股，占總股本比例為2.35%。而三季度末，持股機(jī)構(gòu)數(shù)量為119家，對應(yīng)持股比例為42.39%。
加速處置資產(chǎn) 迎償債高峰
值得注意的是，自1月以來，萬科處置資產(chǎn)的動(dòng)作頻頻。1月末，萬科向深圳國資投資平臺(tái)深投控出售深圳高新投6.16%股權(quán)。2月初，萬科又將上海七寶萬科廣場50%股權(quán)7折出售給領(lǐng)展，交易對價(jià)為23.84億元。
克而瑞地產(chǎn)報(bào)告指出，萬科接連處置旗下資產(chǎn)的背后，可能是為了應(yīng)對上半年的償債高峰。2024上半年是萬科美元債的償還高峰，在其美元債價(jià)格走低情況下，借新還舊基本被堵死。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科的境內(nèi)債券余額約為640億元，未來12個(gè)月內(nèi)到期的規(guī)模為240.8億元，境外債余額為32.25億美元，未來12個(gè)月內(nèi)的到期債務(wù)規(guī)模為12.3億美元，年內(nèi)三筆待償還的美元債對應(yīng)期限分別在今年3月、5月和6月。
根據(jù)萬科2月29日發(fā)布的公告，萬科已于3月4日支付“22萬科01”“22萬科02”兩支債券自2023年3月4日至2024年3月3日期間的利息。此外，針對3月11日到期的美元債“VNKRLE 5.35 03/11/24”，萬科方面表示，所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。
針對償債資金的來源，在去年8月的業(yè)績會(huì)上，萬科首席財(cái)務(wù)官韓慧華曾表示，對于2024年到期的債務(wù)，萬科會(huì)通過一部分自有資金、境外平臺(tái)投資項(xiàng)目的分紅等去償還，同時(shí)也會(huì)通過境外的銀團(tuán)貸款或者雙邊貸款去籌集一部分資金用于償債。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)了解，近些年，在美元加息的背景下，萬科有意調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低對海外債的依賴。截至2023年上半年末，萬科境內(nèi)外負(fù)債比例為8：2。在各融資渠道中，銀行借款比例從50%左右逐漸提到至60%以上，債券融資比例維持在20%-25%區(qū)間。
國資撐腰 市場不認(rèn)免死金牌？
事實(shí)上，對于萬科來說，這已經(jīng)是近半年內(nèi)第二次遭遇股債雙殺。去年10月下旬，萬科美元債同樣遭到大規(guī)模拋售，價(jià)格持續(xù)暴跌。萬科股價(jià)也受到?jīng)_擊，10月下旬萬科A盤中最大跌幅超過3%，股價(jià)一度創(chuàng)下16年7月后的新低。
當(dāng)時(shí)，面對不利局面，萬科同樣得到“盟軍”的支持。去年11月，萬科組織了一場機(jī)構(gòu)溝通會(huì)，不同以往的是，深圳市國資委多位領(lǐng)導(dǎo)出席，給市場拋出了定心丸。
會(huì)上，深圳市國資委表示，萬科并未出現(xiàn)傳言所說的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、有足夠的資金資源和工具，通過項(xiàng)目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。
萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表范圍，萬科總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上。深圳國資旗下的深圳地鐵則是萬科的第一大股東，持股占比達(dá)到27.18%。
萬科在2018年喊出“活下去”口號(hào)震驚房地產(chǎn)行業(yè)，在樓市震蕩期雖然銷售下滑但依然保持行業(yè)前三的位置。有分析師觀點(diǎn)認(rèn)為，萬科的核心競爭力在于其身份，同時(shí)享受了民企和國企的雙重待遇。
不過，黃立沖坦言，“過去市場對于國資背景的房企確實(shí)是有幻想的，認(rèn)為出事了還會(huì)有政府兜底。但是現(xiàn)在混合所有制已經(jīng)不是免死金牌了，所以投資者對于這類房企的價(jià)值也開始往下調(diào)整�！�
房地產(chǎn)的爆雷風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)早已波及央國企和混合所有制的地產(chǎn)商。去年9月，央企遠(yuǎn)洋集團(tuán)直接暫停支付所有境外債和停牌旗下8筆美元債，并對境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。今年2月，華南城債務(wù)正式違約，其國企大股東深圳特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)雖然實(shí)力雄厚，對華南城進(jìn)行了多次資金注入和資源支持，卻仍未使公司脫離窘境。
這個(gè)月末，萬科將發(fā)布2023年年報(bào)。要打消投資市場對公司的疑慮，萬科或許還需要曬出更多實(shí)力。
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