剛剛，深圳板塊拉升！
上午，A股可以說獨立于外圍市場。全市場上漲個股達2400余只，部分指數(shù)表現(xiàn)相對強勁。接近中午時分，地產(chǎn)股更是異動拉升。深物業(yè)A漲停，珠江股份、大名城(600094)、空港股份(600463)漲超5%，新湖中寶(600208)、深振業(yè)A、我愛我家(000560)、沙河股份(000014)、特發(fā)服務等跟漲。
此時，市場上亦傳來關于深圳樓市的重磅消息：限購進一步地放開。目前核心區(qū)域的范圍要進一步地縮小，保留部分的熱點范圍；豪宅放開限購；豪宅有關的稅費或者是門檻的進一步降低等利好。但截至發(fā)稿，上述傳聞仍未獲得官方證實。
與此同時，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2024年7月深圳全市二手房錄得5381套，環(huán)比增長1.4%，同比增長79.4%，創(chuàng)下2021年2月以來的新高。深圳樓市可以說展現(xiàn)了一定的積極信號，但也有一些憂慮。不過，正是這些憂慮，讓市場預期會有更多利好刺激出臺。
突然異動
今天早上11點左右，房地產(chǎn)板塊突然大幅異動，特別是深圳板塊，深物業(yè)直線拉升漲停，深振業(yè)也跟隨走強。珠江股份、大名城、空港股份漲超5%。我愛我家、沙河股份、特發(fā)服務等跟漲。
究竟是什么引爆了地產(chǎn)股？分析人士認為，可能是兩個原因：
首先，市場傳出了深圳房地產(chǎn)的利好。據(jù)市場傳聞，深圳將進一步放開限購。目前核心區(qū)域的范圍要進一步縮小，保留部分的熱點范圍；豪宅限購也將放開，帶動樓市的信心恢復。豪宅有關的稅費或者門檻也將進一步降低；部分“偽豪宅”降級，降低交易成本；全面調降購房者成本；首套、二套契稅全部調整為1%，個稅按照購房者首套免征收。但截至發(fā)稿，上述利好傳聞仍未獲得官方證實。
其次，消息面上，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，7月深圳新房、二手房呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象。但二手房延續(xù)市場行情，單月二手房交易量再次超5000套，新房住宅成交量環(huán)比下降11%。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2024年7月深圳全市二手房錄得（錄得量指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）5381套，環(huán)比增長1.4%，同比增長79.4%，創(chuàng)下2021年2月以來的新高。這也是今年以來，深圳二手房交易量第三個月突破5000套的水平。不過，隨著潛在消費者入市及政策效應減弱，7月中旬開始，二手房交易量呈下降趨勢，消費者觀望情緒有所回升。
拱預期的地方
可以說，經(jīng)濟要徹底反轉，必須有房地產(chǎn)的給力表現(xiàn)。但從七月份的數(shù)據(jù)來看，還有一段距離。
7月TOP50房企權益銷售額同比下滑16%，跌幅走闊12pct，市場有待進一步修復。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，以權益銷售額為口徑，TOP50房企7月單月銷售額為1832億元，在絕對規(guī)模上小于2024年上半年的月度均值，僅高于1月、2月，這與7月為行業(yè)傳統(tǒng)淡季有關，在同比增速上跌幅較上月走闊12pct至16%，可見市場銷售仍處于相對弱勢。
國泰君安認為，由于2023年上半年受疫情后需求集中釋放等因素的影響，上半年基數(shù)在一定程度上存在特殊性，進入下半年，隨著基數(shù)逐步回歸穩(wěn)定，后續(xù)對于市場的數(shù)據(jù)比較將能夠更好地反映市場的真實狀態(tài)，有利于觀測市場對于政策的反饋。具體到TOP50各個房企表現(xiàn)上：一是央企銷售韌性較強，繼6月后，再度實現(xiàn)銷售額同比正增長，增速為10%，而國企和民企分別下跌27%、40%；二是頭部房企銷售額環(huán)比跌幅較大TOP10、TOP11、TOP30、TOP31-50房企分別下跌49%、31%、27%，預期與頭部房企推盤節(jié)奏的調整有關，且7月實現(xiàn)單月銷售額破百億的房企數(shù)量也回落至5家，分別為保利、中海、華潤、萬科和招商蛇口(001979)。
另一方面，從未來的總量來看，無論是基建還是房地產(chǎn)依然有可為之處。7月31日，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，對未來五年推進新型城鎮(zhèn)化建設的總體要求、重點任務、政策措施和組織實施等作出部署。《行動計劃》提出4項重大行動、19項重點任務及有關政策措施，明確經(jīng)過5年的努力，農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住地提供基本公共服務制度進一步健全，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，更好支撐經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率達66.16%，距離發(fā)達國家80%以上水平仍有空間。開源證券預計，在出生率下降和房地產(chǎn)市場降溫的預期下，未來城市人口競爭將更加激烈，而將購房落戶政策和人口政策相結合，有利于增強人口流入，促進購房需求的釋放。
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