文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾
不久前，深圳5套千萬級(jí)法拍房被瘋搶引發(fā)熱議。業(yè)內(nèi)不禁感慨，“有錢人也在撿漏�！�
一直以來，價(jià)格是法拍房最大的吸引力。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年成交法拍房的平均折價(jià)率超過30%。
一部分買家大膽出手的同時(shí)，另一部分買家卻因?yàn)榉ㄅ姆看嬖诘娘L(fēng)險(xiǎn)望而卻步。撿漏與踩坑之間一線之差，因此越來越多的法拍房買家會(huì)主動(dòng)求助輔拍機(jī)構(gòu)。
在輔拍機(jī)構(gòu)的幫助下，去年宋輝（化名）在司法拍賣網(wǎng)站上以630萬抄底了一套法拍房住宅。除了房款之外，宋輝還向輔拍機(jī)構(gòu)支付了超20萬的傭金和近5萬元過橋資金手續(xù)費(fèi)，加上購房契稅以及原業(yè)主遺留下來將近20萬未繳的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上宋輝房子最終的房?jī)r(jià)接近700萬。
有律師表示，法拍房可能會(huì)存在占有使用、產(chǎn)權(quán)不清、多重查封、拖欠稅費(fèi)、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、無法遷移戶口等問題�！案�(jìng)拍成功并不意味著一定能拿到房產(chǎn)，競(jìng)拍人后續(xù)還需要去辦理產(chǎn)權(quán)登記并實(shí)際占有房產(chǎn)才算完全拿到該房屋。”
價(jià)格倒掛，有錢人也在撿漏
去年11月，宋輝在司法拍賣網(wǎng)站上以630萬競(jìng)得一套140㎡的法拍房。由于原業(yè)主與債權(quán)人出現(xiàn)資金糾紛，這套房子被法院強(qiáng)制執(zhí)行并進(jìn)行拍賣。
宋輝一直在貝殼上觀望房源，后來卻在很偶然的機(jī)會(huì)下接觸到法拍房的輔拍機(jī)構(gòu)�！拔沂窃谶@家機(jī)構(gòu)推送的房源中看到了我的房子，同小區(qū)掛牌的房源中沒有相同朝向的戶型，而且價(jià)格也更便宜�！�
法拍房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，給了買家出手的動(dòng)力。按照宋輝的競(jìng)拍價(jià)來計(jì)算，其房子均價(jià)約4.5萬/㎡，而同小區(qū)在售房源掛牌價(jià)約5.3萬/㎡。
通常情況下，法拍房的價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%，若流拍二次拍賣時(shí)則可在第一次流拍價(jià)的基礎(chǔ)上最多再打折80%。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進(jìn)一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達(dá)到了33%，較2023年上半年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。
有錢人也殺入了法拍房市場(chǎng)。今年4月，深圳5套千萬級(jí)法拍房被瘋搶引發(fā)廣泛關(guān)注。其中，一套起拍價(jià)為3906萬別墅吸引了14人報(bào)名競(jìng)價(jià)，每一輪加價(jià)幅度為19萬，最終經(jīng)過493輪的出價(jià)，這套房子以1.6億元的天價(jià)成交，較評(píng)估價(jià)4882萬高出3.3倍，單價(jià)直逼38萬/㎡。
不過值得注意的是，如果委托中介機(jī)構(gòu)輔拍，在房?jī)r(jià)之外，買家還面臨著更多購房成本。宋輝表示，其先交付了10萬元保證金，之后輔拍機(jī)構(gòu)才啟動(dòng)房源調(diào)查并提供盡調(diào)報(bào)告，競(jìng)拍成功后當(dāng)天還需支付成交總價(jià)3.5%的傭金。
此外，按照競(jìng)買規(guī)定，房源競(jìng)拍成交后，買家需要在10日內(nèi)將尾款繳入法院賬戶。但由于房源未過戶不能進(jìn)行抵押，因此如若需要辦理按揭貸款的買家往往會(huì)先選擇輔拍機(jī)構(gòu)提供的過橋資金。根據(jù)宋輝介紹，他申請(qǐng)了約300萬元過橋資金，輔拍機(jī)構(gòu)最終收取了1.5%手續(xù)費(fèi)，1個(gè)月后宋輝順利拿到房本。
以此計(jì)算，宋輝支付了超20萬的傭金以及近5萬元的過橋資金手續(xù)費(fèi)�！凹由腺彿科醵愐约霸瓨I(yè)主遺留下來將近20萬未繳的物業(yè)費(fèi)，這套房子最終總房?jī)r(jià)接近700萬�！彼屋x稱。
新浪財(cái)經(jīng)了解到，法拍房輔拍機(jī)構(gòu)大多自稱是不良資產(chǎn)處置服務(wù)商或擁有拍賣資質(zhì)的服務(wù)企業(yè)，這些機(jī)構(gòu)的全流程服務(wù)覆蓋選房盡調(diào)、成本測(cè)算、簽約貸款、協(xié)助競(jìng)拍、協(xié)助過戶和清場(chǎng)交付等多個(gè)環(huán)節(jié)。
成交率走低，買家望而卻步
近年來，法拍房掛拍量連年走高，給一心想要撿漏的買家提供了更多機(jī)會(huì)。今年上半年，法拍房掛拍量依然高企。據(jù)克而瑞抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比2023年同期增加了12%。
一位房企人士指出，法拍房數(shù)量增加的原因，主要與業(yè)主償貸能力下降有關(guān)，此外房?jī)r(jià)下行引發(fā)資產(chǎn)貶值，貸款違約情況增加，從而推動(dòng)了法拍房的供給。央行數(shù)據(jù)就顯示，2023年個(gè)人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個(gè)百分點(diǎn)。
不過，法拍房掛拍量和成交率卻走向不同方向。與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。2024年上半年法拍房成交了2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)，首拍成交率僅12%，較平均低5個(gè)百分點(diǎn)。
相比于全國(guó)一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，目前年交易量的1500億法拍房還不到交易總量的1%，在樓市之中只是個(gè)小角色。但是，法拍房隱藏著諸多棘手問題，讓其成為房產(chǎn)糾紛的“重災(zāi)區(qū)”。一部分買家撿漏的同時(shí)，另一部分買家卻因法拍房存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性望而卻步。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，法拍房存在占有使用、產(chǎn)權(quán)不清、多重查封、拖欠稅費(fèi)、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、無法遷移戶口等問題�！案�(jìng)拍成功并不意味著一定能拿到房產(chǎn)，競(jìng)拍人后續(xù)還需要去辦理產(chǎn)權(quán)登記并實(shí)際占有房產(chǎn)才算完全拿到該房屋。”王玉臣說道。
宋輝同樣提到，法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)在于收房環(huán)節(jié)�！拜o拍機(jī)構(gòu)最大的作用之一就是輔助收房。像我的房子雖然被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，但是原本的租客還住在里面，最后靠輔拍機(jī)構(gòu)才能清場(chǎng)�！�
據(jù)宋輝介紹，去年11月競(jìng)拍成功后，12月輔拍機(jī)構(gòu)就幫其辦理了房本，今年1月正式收房，“之前其實(shí)也非常擔(dān)心，但我的整個(gè)買房過程還算比較順利。”而如果輔拍機(jī)構(gòu)不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)把房源交給宋輝，則需要向宋輝賠償全數(shù)房款用于回購該房源。
王玉臣律師建議稱，競(jìng)買法拍房前，購房者務(wù)必對(duì)房源進(jìn)行充分了解，排除相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)�！百I家需要盡可能多地了解房子的相關(guān)信息，不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況。此外，一定要現(xiàn)場(chǎng)看房，并關(guān)注房屋的使用繳費(fèi)和戶口等問題。最后還可以通過查詢裁判文書和執(zhí)行信息核實(shí)房屋是否涉及其他糾紛�！�
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