證券時報記者 賀覺淵
9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關(guān)事宜。同時，央行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》），明確各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整。
央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的適用期限延長至2026年12月31日。央行、金融監(jiān)管總局還發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確在全國層面，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)一為不低于15%。此外，央行還發(fā)布通知稱，將向金融機構(gòu)發(fā)放保障性住房再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
一攬子政策發(fā)布后，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等跟進發(fā)布公告稱，積極響應、落實好市場定價自律機制倡議，依法有序開展存量商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作。四大行同時明確，將于2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調(diào)整。
存量房貸利率批量調(diào)整
《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。
自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。
在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。
多數(shù)存量房貸利率降至
不低于LPR減30個基點
《倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將貸款市場報價利率（LPR）加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于“減30個基點”。
簡單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于LPR減30個基點。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房貸需考慮當?shù)卣呦孪蕖?/p>
值得注意的是，由于重定價日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。
假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR加55基點即4.75%（4.2%加55個基點），假設(shè)10月21日公布的5年期以上LPR降為3.65%，且2025年1月1日為重定價日。批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%減30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%減30個基點）。
對于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點形式，再將加點幅度調(diào)整為LPR減30個基點。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個基點），再將“加15個基點”調(diào)整為“減30個基點”，最終為3.55%。
對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點下限為LPR減5個基點，五環(huán)以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調(diào)整時，加點分別調(diào)整為LPR減5個基點和LPR減25個基點。
由于本次調(diào)整復雜，權(quán)威專家建議，10月12日后，借款人關(guān)注自己承貸銀行的具體調(diào)整細則。
漸進有序緩釋
新老房貸利率矛盾
根據(jù)現(xiàn)行存量房貸利率合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可為負值）形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價后跟隨LPR同幅度變化。
本次央行公告允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。央行負責人指出，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利差后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
權(quán)威專家向證券時報記者指出，央行進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。
取消重定價周期
最短1年限制
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。央行公告明確11月1日起，滿足一定條件的借款人可同銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商加點幅度及重定價周期。
過去較長一段時間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般1年確定1次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，央行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。權(quán)威專家指出，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
對于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對一協(xié)商重定價周期，將嚴重影響批量調(diào)整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業(yè)銀行會優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點幅度，暫不調(diào)整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。
大幅節(jié)約借款人利息支出
截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。
此前，人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將引導銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。
《倡議》明確，10月31日前將LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于“減30個基點”。調(diào)整后，全部存量房貸加權(quán)平均利率將降至約3.55%，略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%），全部存量房貸加權(quán)平均利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。
權(quán)威專家指出，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。
如果考慮到9月27日央行政策利率下調(diào)0.2個百分點，10月LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。
此外，考慮到9月27日降準、降息，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟提供必要支撐�！熬C合考慮這些政策措施，對銀行凈息差的影響基本中性�！睓�(quán)威專家對記者說。
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