“四段主要內(nèi)容,兩段和房地產(chǎn)有關(guān)!边@是一位券商首席分析師對金融監(jiān)管部門今年召開的首次信貸工作座談會(huì)簡短但直擊重點(diǎn)的評論。
1月10日,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì),研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。會(huì)議要求保持對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度,加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持,做好對基建投資、小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、制造業(yè)、綠色發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融服務(wù),保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。
值得注意的是,會(huì)議還明確,要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng),綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。
“此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議,但是會(huì)議中提及較多的依然是房地產(chǎn),這也說明,房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重,體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
房地產(chǎn)重要性愈加凸顯
央行、銀保監(jiān)會(huì)上一次聯(lián)合召開信貸工作座談會(huì)還是在2022年11月21日,主題為“研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作”。時(shí)隔50天,兩部門再次聯(lián)合召開信貸工作座談會(huì),主題為“研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,金融監(jiān)管部門在2022年曾召開過三次座談會(huì),2022年5月23日為央行召開全系統(tǒng)貨幣信貸形勢分析電視會(huì)議,主題為“分析研究當(dāng)前貨幣信貸形勢,部署推進(jìn)當(dāng)前和下一階段貨幣信貸工作”;2022年8月22日為央行召開部分金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會(huì),主題為“分析研究當(dāng)前貨幣信貸形勢,部署推進(jìn)當(dāng)前和下一階段貨幣信貸工作”。
就房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容,對比最近這四次會(huì)議內(nèi)容來看,第二次會(huì)議僅提及“要保障房地產(chǎn)合理融資需求”,第三次會(huì)議一段內(nèi)容提及房地產(chǎn),占據(jù)主要內(nèi)容的1/3,而此次會(huì)議房地產(chǎn)內(nèi)容占據(jù)主要內(nèi)容的1/2。
房地產(chǎn)的重要性從中央到金融部門的會(huì)議也有所體現(xiàn)。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分,房地產(chǎn)內(nèi)容居前,且占比較大。“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡!
央行2023年工作會(huì)議,也將“落實(shí)金融16條措施,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”放在2023年工作任務(wù)的第二條,且放置于“加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持力度”之中。
“鼓勵(lì)住房、汽車等大宗商品消費(fèi)!苯眨胄悬h委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清接受媒體采訪時(shí)表示。同時(shí),對于下一步金融風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)工作,第一條即為:努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán),落實(shí)“金融十六條”措施,以保交樓為切入點(diǎn),以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡。
首提“四項(xiàng)行動(dòng)”
去年以來,改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的內(nèi)容頻頻被提及。早在去年11月21日,證監(jiān)會(huì)主題易會(huì)滿在2022金融街(000402)論壇年會(huì)上表示,當(dāng)前,要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn),支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求,支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資,支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。
次日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
隨后的11月28日,證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施:恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策;進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
11月25日,國務(wù)院副總理劉鶴表示,房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn),我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。
12月26日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
再到12月21日,證監(jiān)會(huì)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神提出要“全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具,更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債”。
對于此次會(huì)議提出的實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng),嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這說明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。
嚴(yán)躍進(jìn)具體解釋稱,資產(chǎn)激活意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活,其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容;負(fù)債接續(xù)意味著后續(xù)對于負(fù)債的工作要加快清理,包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作;權(quán)益補(bǔ)充意味著后續(xù)要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者,包括央國企、保險(xiǎn)公司等企業(yè),同時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)對于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)。活A(yù)期提升意味著要不斷修復(fù)投資者對于中國房企的看法,尤其是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè),同時(shí)要不斷減少企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的目標(biāo)值,進(jìn)而促進(jìn)“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。
“第二支箭”有望繼續(xù)發(fā)力
值得注意的是,從此次會(huì)議出席人員來看,除地方金融監(jiān)管部門、主要銀行外,還有發(fā)改委、交易商協(xié)會(huì)相關(guān)人員出席,這也是兩相關(guān)部門首次出席該類會(huì)議。
去年以來,房地產(chǎn)融資“三支箭”逐步發(fā)力,其中“第二支箭”與交易商協(xié)會(huì)有關(guān)。
2022年11月23日,交易商協(xié)會(huì)披露,中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下,出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函,擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù),后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)!敖刂廉(dāng)日,中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向,正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。”
“后續(xù),在人民銀行指導(dǎo)下,交易商協(xié)會(huì)將組織中債增進(jìn)公司繼續(xù)積極推進(jìn)‘第二支箭’實(shí)施,保持房企債券融資穩(wěn)定,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”交易商協(xié)會(huì)表示。
不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,就當(dāng)前而言,推動(dòng)房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè),其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵,其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。
近日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》。中泰證券金融組負(fù)責(zé)人戴志鋒表示,本次政策更多的是一種監(jiān)管態(tài)度的體現(xiàn),體現(xiàn)出房價(jià)成為了利率政策制定的重要因素,穩(wěn)房價(jià)成為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,也體現(xiàn)出接下來促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ谴碳ぞ用裥枨,而不是像以前一樣地靠房企在供給端加杠桿投資拉動(dòng),因此預(yù)計(jì)需求端還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)、全面放開。
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