疫情管控政策優(yōu)化、促銷費(fèi)、房貸利率降至低位……伴隨著春天的暖意，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在悄然復(fù)蘇。而另一方面，從延長(zhǎng)借款人年齡至百歲、有樓盤“0月供0首付”的消息屢屢傳來(lái)，甚至一度演變成常駐熱搜。但“打臉”總是來(lái)得這么快，先是“百歲貸”廣告迅速遭到相關(guān)房企否認(rèn)，再有開發(fā)商快速撇清未參與“0元購(gòu)房”樓盤開發(fā)。炒作“蔚然成風(fēng)”背后是房企、中介賣房“清庫(kù)存”的焦慮，而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍要切記天上不會(huì)掉餡餅的事實(shí)。
房貸炒作“蔚然成風(fēng)”
繼小麥、大蒜可抵扣首付之后，房貸炒作已蔓延至借款人年齡、“0元購(gòu)房”等更加吸引眼球的方向。最近一段時(shí)間，安陽(yáng)一樓盤推出“0月供0首付”的消息在網(wǎng)絡(luò)刷屏，根據(jù)安陽(yáng)建業(yè)花園里微信公眾號(hào)顯示，“永正·花園里二期、返鄉(xiāng)置業(yè)季，安家0壓力，0月供0首付，你買房我還貸”。
北京商報(bào)記者致電咨詢?cè)摌潜P人士，相關(guān)人士并未否認(rèn)活動(dòng)的真實(shí)性，而是表示，“需要前往售樓處咨詢，電話中無(wú)法透露”。在電話中，上述人士一再?gòu)?qiáng)調(diào)可以幫購(gòu)房者預(yù)約看房，去現(xiàn)場(chǎng)咨詢優(yōu)惠政策。
不過(guò)，就在輿論持續(xù)發(fā)酵的同時(shí)，2月18日，河南中原建業(yè)城市發(fā)展有限公司安陽(yáng)分公司發(fā)表聲明稱，近期，有消費(fèi)者向我司咨詢“花園里二期”項(xiàng)目有關(guān)情況，同時(shí)我司發(fā)現(xiàn)“建業(yè)花園里”項(xiàng)目樓體外懸掛有“花園里二期”項(xiàng)目廣告，混淆視聽，引起消費(fèi)者誤解。經(jīng)溝通，安陽(yáng)市永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將相關(guān)廣告撤下，并配合我司主動(dòng)向當(dāng)?shù)卣鞴懿块T進(jìn)行解釋澄清，以最大限度降低負(fù)面影響。
此后，安陽(yáng)建業(yè)花園里微信公眾號(hào)相關(guān)文章也遭刪除。
這樣的炒作不僅存在于首付，還存在于借款人年齡。在多地放開房貸“借款人年齡+期限”后，一張房產(chǎn)公司制作的海報(bào)引發(fā)熱議，在海報(bào)中，這家公司宣稱南寧合作銀行住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，最長(zhǎng)可貸至100歲。
此類“雷人”的優(yōu)惠活動(dòng)一經(jīng)發(fā)出就迅速登上熱搜。但隨之“打臉”也來(lái)得飛快，先是開發(fā)商對(duì)活動(dòng)的真實(shí)性予以否認(rèn)，相關(guān)銀行工作人員也表示，沒(méi)有能貸到100歲的情況，有點(diǎn)夸張。
房貸炒作“蔚然成風(fēng)”，文字游戲背后是房企、中介賣房“清庫(kù)存”的焦慮。在北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅看來(lái)，此類炒作屢禁不止，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟及購(gòu)房者資金不足，二是開發(fā)商去庫(kù)存難度增大及現(xiàn)金流吃緊的推波助瀾。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是開發(fā)商為穩(wěn)定購(gòu)房者信心推出的營(yíng)銷套路，并將之作為去庫(kù)存壓力下的一種做法。這類業(yè)務(wù)往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，實(shí)際上是在規(guī)避銀行對(duì)按揭貸款首付款要求，使缺乏資質(zhì)的人取得貸款，變相突破住房信貸政策。
瘋狂炒作背后風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)
不少博人眼球的新聞源頭往往來(lái)自于中介、樓盤，而這樣的事情在過(guò)去也屢屢上演。每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，“0元購(gòu)房”“首付返現(xiàn)”此類營(yíng)銷便會(huì)重出江湖，文字游戲玩得火熱，購(gòu)房者奔著“撿漏”心態(tài)快速入場(chǎng)，殊不知，可能面臨得不償失的風(fēng)險(xiǎn)。
“0月供0首付”并不是不花一分錢就可以買套房，這類噱頭的背后實(shí)則為“首付分期”。何為首付分期，一位房地產(chǎn)開發(fā)商人士給出了答案，“0首付”便是購(gòu)房者先支付部分首付款，比例通常在首付金額的1/3，再由開發(fā)商替購(gòu)房者付清剩余首付款，等待購(gòu)房者與銀行簽訂借款合同后，購(gòu)房者需要在約定時(shí)間內(nèi)將剩余首付款還給開發(fā)商。
“分期交首付還有另一種情況，開發(fā)商先向購(gòu)房者收取部分首付款，而后在約定時(shí)間內(nèi)繳清剩余款項(xiàng)，這一情況主要為首付款不充足但有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者提供。”上述房地產(chǎn)開發(fā)商人士說(shuō)道。
若說(shuō)“0月供0首付”是開發(fā)商玩的營(yíng)銷手段，但另一種“0首付”則是真正違背了監(jiān)管的規(guī)定。在市場(chǎng)上存在一種三方貸款中介，他們游走在灰色地帶，聲稱能為用戶提供各類貸款服務(wù)。當(dāng)北京商報(bào)記者問(wèn)及能否操作“0首付”時(shí)，多位貸款中介均表示，“可以操作”。
“通過(guò)我們的渠道借一筆錢就可以�！辟J款中介汪敏（化名）稱，“需要提供征信報(bào)告、公積金繳存基數(shù)、單位名稱�！辈贿^(guò)，通常情況下，首付金額往往較高，普通的信貸資金無(wú)法覆蓋，如何提高借款金額繳納首付？汪敏也給出了答案，“申報(bào)材料的時(shí)候我們會(huì)把你的公積金貸款繳存基數(shù)、征信進(jìn)行優(yōu)化，可以操作多筆銀行貸款，這樣基本可以覆蓋首付”。
貸款中介所言的“0首付”模式究竟是為了收取高昂服務(wù)費(fèi)還是吸引用戶借款的“噱頭”無(wú)從查證，但若成功，這類業(yè)務(wù)的本質(zhì)就是助推信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)“0首付”購(gòu)房，亦有地方房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，“0首付”大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)，涉及的部分違規(guī)操作無(wú)法在合同中明確約定，且存在被銀行拒貸和違約風(fēng)險(xiǎn)。
在易觀分析金融行業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)蘇筱芮看來(lái)，這類炒作屢禁不止一方面是抓住了目標(biāo)客群期望在房產(chǎn)領(lǐng)域“低價(jià)上車”這一心理，企圖通過(guò)緊張氛圍的制造為后續(xù)營(yíng)銷做鋪墊，另一方面則是此類炒作手段尚未見到較為成熟的懲罰舉措，炒作機(jī)構(gòu)跟貸款中介均有恃無(wú)恐。此類空手套白狼的方式既有可能因推高杠桿促使購(gòu)房者加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有可能給銀行業(yè)機(jī)構(gòu)造成業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)存在一部分資料造假問(wèn)題，典型如公司經(jīng)營(yíng)造假、銀行流水造假等。
房貸政策應(yīng)注重“松緊適度”
開發(fā)商、中介炒作背后，是疫情管控放開、促銷費(fèi)、房貸利率降至低位、限購(gòu)政策不斷趨于寬松等一系列利好政策的影響。截至當(dāng)前，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，已有32城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，其中不乏一些重二線城市和省會(huì)城市，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)調(diào)整。
在房貸利率不斷下行的當(dāng)下，房貸調(diào)控政策應(yīng)更加注重“松緊適度”。光大銀行(601818)金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)字當(dāng)頭，保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，始終堅(jiān)持房住不炒，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，滿足多層次住房需求，支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展。由于短期受一些利益驅(qū)動(dòng)，相關(guān)從業(yè)人員依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)不足等，少數(shù)中介及分支機(jī)構(gòu)出現(xiàn)違法違規(guī)炒作行為，可能對(duì)正常市場(chǎng)和金融秩序構(gòu)成干擾，國(guó)內(nèi)需要強(qiáng)化監(jiān)管職責(zé)，相關(guān)機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)自律，公共維護(hù)正常市場(chǎng)秩序，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，房貸政策的松綁應(yīng)有條“底線”，首先應(yīng)把明確的寬限政策用好，例如一些地區(qū)降低首付比例、放寬限購(gòu)政策、放寬公積金貸款政策。同時(shí)還要關(guān)注信貸資金是否存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，若出現(xiàn)該情況，應(yīng)對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)打。
“釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求與嚴(yán)格規(guī)范消費(fèi)貸款用途并不矛盾。”王德悅坦言，“0月供0首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者資金短缺問(wèn)題，全部或者大部分購(gòu)房資金都是貸款，將大大增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)，一旦違約，還款人不僅會(huì)上征信黑名單，其房產(chǎn)也會(huì)被拍賣。而一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠。
而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍要切記天上不會(huì)掉餡餅，你看到的很可能是套路和陷阱。
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