連日來(lái)，“房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”持續(xù)發(fā)酵。繼南寧之后，杭州、寧波等地相繼成為房貸政策松綁的主角。其中，杭州已有兩家城商行延長(zhǎng)貸款年齡至75周歲，寧波兩家銀行將房貸年齡期限提升至最高80周歲。
近期，有報(bào)道稱，北京亦有銀行放寬了房貸年齡限制。2月15日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪北京多家銀行了解到，各家銀行在貸款年齡期限上規(guī)定不盡相同，多數(shù)銀行表示目前并未接到通知調(diào)整。不過(guò)，70歲也并非所有銀行的“紅線”。
中信銀行(601998)北京分行相關(guān)人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，該行住房按揭貸款項(xiàng)下的借款人年齡與授信期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)80年。交行一家支行表示，當(dāng)前最高房貸年齡期限可達(dá)95歲，但是需要子女擔(dān)保，且借款人退休金和擔(dān)保人的月收入可以覆蓋月供的2倍。
多家銀行政策未調(diào)整，有銀行宣稱可有條件貸款至95歲
“我行最長(zhǎng)可以貸到70歲�！�北京銀行(601169)某支行工作人員表示，該行執(zhí)行的政策是借款人年齡加貸款年限不超過(guò)70歲，近期也沒(méi)有接到上級(jí)行的通知調(diào)整。
貝殼財(cái)經(jīng)記者從建設(shè)銀行北京分行相關(guān)人士處獲悉，該行沒(méi)有接到相關(guān)政策變化的通知。建行一支行客戶經(jīng)理告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，該行貸款年齡的要求為男性最高不能超過(guò)65周歲，女性最高不能超過(guò)60周歲。在此基礎(chǔ)上可以辦理10-15年的貸款，具體期限要根據(jù)借款人的征信和流水等資質(zhì)判斷。
貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，北京多數(shù)銀行執(zhí)行“購(gòu)房年齡+貸款年限”不超過(guò)70歲這一政策。不過(guò)，個(gè)別銀行根據(jù)申請(qǐng)人條件也在年齡上有所放寬。
中信銀行北京分行相關(guān)人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，該行住房按揭貸款項(xiàng)下的借款人年齡與授信期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)80年。對(duì)于有兩個(gè)及以上借款人的，授信期限以年齡孰低者為準(zhǔn)。
貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪中，交行個(gè)貸中心的客戶經(jīng)理表示，該行辦理貸款的年齡不能超過(guò)65歲，最長(zhǎng)貸款年限是25年，但是最多只能貸到70歲。不過(guò)，交行另一家支行的客戶經(jīng)理則向記者表示，最高可貸到95歲，即該行借款人年齡最高不超過(guò)70歲，最長(zhǎng)貸款期限為25年。在這位客戶經(jīng)理口中，這項(xiàng)政策并不是近期才調(diào)整的。
該客戶經(jīng)理解釋稱，執(zhí)行這項(xiàng)政策也有一定的前提，如果70歲的借款人單獨(dú)辦理貸款，最長(zhǎng)的貸款期限其實(shí)僅有5年。但是如果有子女擔(dān)保，且借款人退休金和擔(dān)保人滿足月收入可以覆蓋月供的2倍等條件，該行可以適當(dāng)將貸款期限放寬至25年。
增加額度、減輕月供壓力？家庭“接力貸”出沒(méi)
“一般來(lái)說(shuō)貸款期限加貸款年齡不能超過(guò)80歲，在辦理貸款前需要了解客戶具體的資質(zhì)情況，然后我們的專員會(huì)給客戶進(jìn)行匹配�！北本┮晃晦k理銀行貸款融資業(yè)務(wù)的中介向貝殼財(cái)經(jīng)記者介紹，這是之前培訓(xùn)的內(nèi)容，有一些政策尚未更新，可能會(huì)有一些差別。
銀行業(yè)內(nèi)人士向貝殼財(cái)經(jīng)記者透露，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，各網(wǎng)點(diǎn)都是結(jié)合客戶資質(zhì)等具體情況進(jìn)行辦理。
根據(jù)易居研究院文章，過(guò)去很多城市規(guī)定的房貸年齡期限為70歲，目前包括杭州和南寧提及過(guò)80歲的概念。其通俗理解是，無(wú)論購(gòu)房者辦理何種房貸，在80歲之前需要償還完畢。
貸款年齡限制的設(shè)定有基本的邏輯和出發(fā)點(diǎn)，即要求自然人具備完全民事行為能力，通俗理解是該購(gòu)房者不會(huì)違約。在房貸領(lǐng)域主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實(shí)操過(guò)程中，部分城市會(huì)設(shè)定為18-65歲。此次南寧“房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲”，其購(gòu)房者年齡也是限制在小于70歲。
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀說(shuō)，在一定程度上，此類產(chǎn)品確實(shí)可以屬于接力貸。
所謂“接力貸”是指當(dāng)借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時(shí)，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔(dān)保人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，所購(gòu)住房歸一方或者各方共同所有。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“房貸年齡期限延長(zhǎng)”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本質(zhì)上是增加了部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而增加貸款額度、減輕月供壓力�！胺抠J年齡期限延長(zhǎng)”最直接效應(yīng)，是指 40-59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30 年期的貸款時(shí)長(zhǎng)，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放具有積極的作用。
年齡偏高加入房貸大軍要慎重
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，從銀行貸款的角度延長(zhǎng)還款時(shí)間，可以降低每個(gè)月的還貸壓力，同時(shí)還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍。但是，這種做法有利有弊，作為購(gòu)房人還是要慎重選擇。
王玉臣認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，60歲、70歲以后，很多人基本上已經(jīng)沒(méi)有了工作能力，大多靠子女或者社保等方式養(yǎng)老。這個(gè)時(shí)候，老人的資金支付能力其實(shí)是相對(duì)不佳的，一方面可能會(huì)影響到自己老年的生活品質(zhì)，繼續(xù)背著房貸壓力，給銀行打工。另一方面，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。
“需要再次強(qiáng)調(diào)，各地政策的放松，出發(fā)點(diǎn)都在于激活合理住房消費(fèi)需求，以降低購(gòu)房者購(gòu)房成本為導(dǎo)向。房住不炒的紅線也不改變�！眹�(yán)躍進(jìn)指出，從商業(yè)屬性理解這個(gè)政策，那么違約率是評(píng)價(jià)此類政策優(yōu)劣的重要標(biāo)尺。各地若是涉及“房貸年齡期限延長(zhǎng)”的政策創(chuàng)新，其關(guān)鍵是要去測(cè)算此類房貸是否有違約的可能，或者說(shuō)房貸是否有足額、及時(shí)收回的可能。各地評(píng)價(jià)此類政策工具，要從全年的信貸投放規(guī)模、申請(qǐng)此類貸款的購(gòu)房者資質(zhì)狀況、還貸的來(lái)源等角度進(jìn)行分析。以客觀理性、合理尺度制定政策，確保政策制定服務(wù)于剛需和改善型購(gòu)房者。
此外，統(tǒng)計(jì)2020年以來(lái)各地房地產(chǎn)政策和熱點(diǎn)事件，可以看出，“房貸”比“房?jī)r(jià)”更容易引起大家的關(guān)注，也容易引發(fā)熱點(diǎn)話題。這也說(shuō)明，要謹(jǐn)慎處理好房貸方面的問(wèn)題，要從維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、和購(gòu)房者“打成一片”的角度，積極探索健康科學(xué)的房貸政策工作。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 王雨晨 編輯 王進(jìn)雨 校對(duì) 柳寶慶
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