信托公司與房企再度上演保險(xiǎn)柜“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。5月18日，廈門國際信托的一則聲明引發(fā)了外界對(duì)其與正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)兩家民營房企共管保險(xiǎn)柜遺失事件的關(guān)注。據(jù)了解，共管保險(xiǎn)柜存放著廈門國際信托與兩家房企合資成立項(xiàng)目公司的公章、財(cái)務(wù)章、土地使用權(quán)證等多項(xiàng)重要物品，原存放至正榮地產(chǎn)在廈門的辦公場(chǎng)所，但在正榮地產(chǎn)廈門公司搬家過程中共管保險(xiǎn)柜卻出現(xiàn)遺失，帶走保險(xiǎn)柜的是廈門國際信托的相關(guān)人員。
對(duì)此，廈門國際信托發(fā)布聲明承認(rèn)目前保險(xiǎn)柜位于該公司，不過，該公司同時(shí)表示，此行為是在對(duì)方債務(wù)違約在先情況下，依法行使合同權(quán)利的行為。
而由共管保險(xiǎn)柜“失蹤”事件也逐步牽出了三家公司合作樓盤的糾葛……
共管保險(xiǎn)柜“失蹤”
又一信托公司與房企因共管保險(xiǎn)柜產(chǎn)生糾紛。近日，正榮地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)合資成立項(xiàng)目公司的共管保險(xiǎn)柜丟失，調(diào)取監(jiān)控發(fā)現(xiàn)帶走保險(xiǎn)柜的是另一合資方廈門國際信托的相關(guān)人員，事后兩家房企選擇報(bào)警處理。
據(jù)了解，共管保險(xiǎn)柜存放著兩家房企與廈門國際信托合資成立項(xiàng)目公司的公章、財(cái)務(wù)章、土地使用權(quán)證、施工許可證等多項(xiàng)重要物品，原存放至正榮地產(chǎn)在廈門的辦公場(chǎng)所，但在近期正榮地產(chǎn)廈門公司搬家過程中共管保險(xiǎn)柜卻遺失。
對(duì)于悄然帶走保險(xiǎn)柜的指責(zé)，5月18日，廈門國際信托發(fā)布聲明予以回應(yīng)稱，目前保險(xiǎn)柜確實(shí)存放在該公司辦公場(chǎng)所，但卻是該公司在對(duì)方違約在先情況下，依法行使合同權(quán)利的行為。
關(guān)于聲明中所稱的“對(duì)方違約”的具體行為，北京商報(bào)記者進(jìn)一步采訪廈門國際信托，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“暫不便披露”，僅稱，鑒于正榮地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)方的違約事實(shí)，該公司按照相關(guān)協(xié)議約定升級(jí)監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進(jìn)行管理，當(dāng)前裝有共管材料的保險(xiǎn)柜密封條保存完好，并實(shí)行7*24小時(shí)監(jiān)控?cái)z像。
對(duì)于共管保險(xiǎn)柜搬至廈門國際信托處，北京商報(bào)記者從了解項(xiàng)目情況的相關(guān)人士處獲悉，中梁和正榮方面不排除對(duì)參與擅自搬走保險(xiǎn)柜的相關(guān)人員采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)。
“公司公章、證照等管理權(quán)由公司股東會(huì)決議、公司章程等加以明確，其保管及歸屬，實(shí)質(zhì)上涉及的是公司內(nèi)部治理中各股東對(duì)公司控制權(quán)的爭(zhēng)奪�！北本⿲ふ媛蓭熓聞�(wù)所律師王德悅認(rèn)為，共管保險(xiǎn)柜中有公章等材料，廈門國際信托控制了公章，兩家房企就無法動(dòng)用公司資金，此舉或是為了掌握主動(dòng)權(quán)，擔(dān)心對(duì)方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。
不過，單獨(dú)拿走共管保險(xiǎn)柜也可能涉及違約甚至違法的風(fēng)險(xiǎn)。王德悅表示，對(duì)共管保險(xiǎn)柜，合同一般會(huì)約定保管地點(diǎn)，如果一方單獨(dú)僅將保險(xiǎn)柜帶走，可能會(huì)造成違約，需要承擔(dān)協(xié)議約定的違約責(zé)任。合資公司的公章屬于合資公司的財(cái)產(chǎn)，合資公司股東均無權(quán)直接使用。一般來說，共管保險(xiǎn)柜的一方單獨(dú)打開保險(xiǎn)柜并使用公章等證照，涉嫌違反合同，甚至涉嫌違法。
背后的合作樓盤糾葛
此次共管保險(xiǎn)柜“失蹤”源于三家公司合作樓盤的糾葛。據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，2021年5月，正榮地產(chǎn)拿下廈門市集美區(qū)的J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產(chǎn)合作開發(fā)中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目，之后，該項(xiàng)目找到廈門國企廈門國際信托進(jìn)行配資，共計(jì)融得4.5億元，貸款期限截至2022年8月19日，可寬限至2022年10月19日。
為此，三家公司合資成立了項(xiàng)目公司廈門市正奔置業(yè)有限公司，正榮地產(chǎn)、廈門國際信托、中梁地產(chǎn)分別持股51%、44%、5%。
不過，后續(xù)卻因項(xiàng)目辦理預(yù)售產(chǎn)生了糾紛。前述了解項(xiàng)目情況的相關(guān)人士介紹，2022年2月，中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目即將辦理預(yù)售時(shí)，廈門國際信托卻不同意用印，致使項(xiàng)目無法拿到預(yù)售證開盤，沒有銷售便無法回款。目前就卡銷售一事，中梁和正榮方也已經(jīng)提起訴訟并獲法院受理。
對(duì)于不同意用印是否屬實(shí)以及背后的原因，廈門國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人并未回應(yīng)，但據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，廈門國際信托不同意用印是因?yàn)檎龢s與中梁彼時(shí)均已爆雷，開盤會(huì)影響項(xiàng)目銷售去化。5月18日，北京商報(bào)記者從中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目的售樓處也了解到，2022年正榮爆雷后，項(xiàng)目就處于停滯狀態(tài)，目前工程已經(jīng)建了一大半，但開售時(shí)間還不確定。
了解項(xiàng)目情況的相關(guān)人士還透露，2022年4月，距離融資到期還有近6個(gè)月之時(shí)，廈門國際信托提前向項(xiàng)目開發(fā)商正式發(fā)函要求提早還款。直至2022年8月，廈門國際信托起訴了兩家民企要求到期還款。
廈門國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“正榮和中梁方在與我司的合作中出現(xiàn)嚴(yán)重債務(wù)違約且經(jīng)我司多次溝通協(xié)商均未糾正，我司已于2022年8月向法院提起訴訟，當(dāng)前案件已在審理中”。
據(jù)了解，在三方協(xié)商是否開盤的過程中，廈門國際信托曾給出一個(gè)方案，尋找代建方廈門建發(fā)接盤，但在利益要求上，三方遲遲未能達(dá)成共識(shí)。
對(duì)于提出項(xiàng)目交由廈門建發(fā)代建的原因，廈門國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，主要是為了促進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的化解�！拔宜緩奈磳�(duì)該項(xiàng)目提出不合理的處置要求，對(duì)包括代建在內(nèi)的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預(yù)設(shè)合作伙伴，廈門建發(fā)尚未介入代管代建。為梳理項(xiàng)目情況，我司有聘請(qǐng)廈門建發(fā)為項(xiàng)目出具專業(yè)咨詢報(bào)告�！�
對(duì)于中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目后續(xù)的處理，廈門國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“該項(xiàng)目尚未對(duì)外銷售，我司將秉持兼顧各方利益的原則進(jìn)行溝通協(xié)商，積極推動(dòng)和談，促成項(xiàng)目順利推進(jìn)”。
共管保險(xiǎn)柜緣何屢生事端
信托公司與房企因共管保險(xiǎn)柜產(chǎn)生糾紛并非首次。2022年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)地產(chǎn)共同保管的保險(xiǎn)柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶資金被劃走一事也曾引發(fā)輿論關(guān)注。
事件發(fā)生后，雙方各執(zhí)一詞，融創(chuàng)地產(chǎn)表示，相關(guān)資金賬戶管理是在有關(guān)部門的監(jiān)管下進(jìn)行，資金會(huì)用于保交樓，不存在私自挪用情況。中融信托則表示，公司已第一時(shí)間報(bào)警并采取法律手段，完成了相關(guān)項(xiàng)目剩余未售在建工程查封，目前資金在政府監(jiān)管賬戶，將最大程度保障委托人權(quán)益。
為何信托公司與房企之間共管保險(xiǎn)柜出現(xiàn)問題的事件屢屢發(fā)生？王德悅認(rèn)為，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，信托公司作為資金出借方需要保障，共管印鑒是常見的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，部分房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)下行壓力加大及自身長期依賴高負(fù)債等因素影響下，出現(xiàn)銷售回款不暢、新增融資受阻甚至部分樓盤爛尾的問題。在項(xiàng)目可能爆雷的情況下，爭(zhēng)奪“共管保險(xiǎn)柜”成了“物理商戰(zhàn)”的最后一環(huán)。
“出現(xiàn)這類情況本質(zhì)上還是各自的訴求明顯不同�！� 金樂函數(shù)分析師廖鶴凱認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，信托公司與房企之間是互相牽制的，但亦可互相成就。在地產(chǎn)行業(yè)尚待修復(fù)的當(dāng)下，信托與房企之間對(duì)存量有限資源從共享變成了爭(zhēng)奪，導(dǎo)致了相關(guān)事件的出現(xiàn)。
對(duì)于后續(xù)如何防止共管保險(xiǎn)柜出現(xiàn)問題的情況發(fā)生，王德悅表示，在公司控制權(quán)爭(zhēng)奪的案例中，搶奪印鑒證照的情況屢見不鮮。因此即使雙方各自持有鑰匙及密碼、需要共同配合才可打開保險(xiǎn)柜，但在極端情況下，掌握保險(xiǎn)柜的一方才是真正掌握了印鑒證照的一方。因此，建議在保險(xiǎn)柜的共管中，將保險(xiǎn)柜放在己方完全掌控的位置或者是銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)，避免在極端情況下其他方采用暴力手段直接打開保險(xiǎn)柜、取走重要物品。
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