還了兩年的房貸，突然被銀行告知其實是消費貸，你會怎么辦？近段時間，河南濮陽，湖北仙桃、麻城等地的購房者頭疼不已，被蒙在鼓里多年后才發(fā)現(xiàn)，還了多年的房貸竟“異化”為消費貸，無法享受存量房貸利率下調(diào)政策，引發(fā)市場關(guān)注。
輿論發(fā)酵后，有涉事銀行快速做出回應(yīng)稱，“針對貸款辦理過程中存在的違規(guī)問題，將從嚴(yán)處理”。經(jīng)北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在和銀行多次溝通下，已有部分購房者通過簽訂協(xié)議或口頭約定的方式下調(diào)了貸款利率，最低為4.2%，與現(xiàn)階段存量房貸利率下限一致。
雖然利率進(jìn)行了下調(diào)，但購房者更加希望能將消費貸貸款性質(zhì)變回為房貸。如果貸款性質(zhì)無法變更，后續(xù)房貸利率是否還能伴隨LPR進(jìn)行調(diào)整？如果被查出消費貸流入樓市，是否面臨提前還款風(fēng)險？
長達(dá)十年甚至二十年的貸款周期，存在很多變數(shù)，這更像是一場持久仗。面對這復(fù)雜的情況，銀行又該如何作答……
利率下調(diào)
部分購房者降至4.2%
9月25日，存量房貸利率正式開啟批量下調(diào)，不少購房者在社交平臺上曬出調(diào)整后的情況，少則幾百元、多則數(shù)千元，喜迎減負(fù)，但在河南濮陽的購房者李懷琴（化名）并未收到好消息。
“銀行系統(tǒng)卡了”“有沒有可能是分地區(qū)調(diào)整？”……在腦海中想了無數(shù)個可能，她也沒有等來利率下調(diào)的信息。懷著不安，李懷琴來到了濮陽農(nóng)商行咨詢，讓她萬萬沒想到的是，還了兩年多的房貸搖身一變竟成為了個人消費貸款，無法享受存量房貸降息政策。
在回憶中，李懷琴向北京商報記者講述了她的購房經(jīng)歷，“當(dāng)時房產(chǎn)中介說別的銀行不放款，沒額度，只有濮陽農(nóng)商行放款，但當(dāng)時銀行也沒告訴我們不能辦理房貸啊。最初的貸款利率為6.55%，貸款時間為2021-2041年”。
多位購房者遭遇了相似的情形，他們辦理貸款的時間大多集中在2021年，貸款年限以20年居多，也有15年、10年左右的期限。房貸“實為”消費貸讓購房者不滿，多次和銀行交涉后，這一事迎來了處置進(jìn)展。
李懷琴告訴北京商報記者，在簽訂完利率下調(diào)協(xié)議后，她的個人消費貸款利率下調(diào)至4.2%，也有購房者雖未簽訂協(xié)議，但利率也同樣進(jìn)行了下調(diào)。目前來看，調(diào)整后的利率與現(xiàn)階段存量房貸利率下限一致。
根據(jù)購房者提供的一般個人消費貸款利率變更申請表顯示，“借款人自愿向濮陽農(nóng)商行申請辦理一般個人消費貸款利率變更業(yè)務(wù)，申請變更貸款合同浮動利率為補(bǔ)充合同簽訂日前一日(1年期/5年期以上)貸款市場報價利率(LPR)的基礎(chǔ)上(加/減)0個基點”。
將目光再轉(zhuǎn)向湖北仙桃，鄭捷（化名）也是房貸變身消費貸的受害者，2020年底，他通過房產(chǎn)中介看中了一套二手房，在2021年1月通過湖北仙桃農(nóng)商行解放支行辦理了貸款，貸款名稱為家庭房易貸（消費），還款方式為等額本息。
與河南的購房者一樣，他也是在存量房貸利率下調(diào)時發(fā)現(xiàn)自己的貸款利率未發(fā)生變動才產(chǎn)生了疑惑。“去銀行詢問后才得知這筆貸款是消費貸，銀行給到的解釋是2021年房貸沒有額度，然后才辦理了這樣一筆貸款。”在和多方溝通后，鄭捷接到了疑似銀行工作人員打來的電話，工作人員稱其在此次房貸利率下調(diào)的范圍，后續(xù)便通過后臺將貸款利率下調(diào)至4.3%。
不過也有一些購房者并未簽訂協(xié)議。何先生就是其中一位，他于2021年12月購入了一套湖北省黃岡市麻城市縣城的二手房，當(dāng)年12月10日房產(chǎn)中介帶其到湖北麻城農(nóng)商行營業(yè)部辦理貸款事宜，貸款利率為5.88%，借款品種房易融�！坝捎谑欠慨a(chǎn)中介直接帶去網(wǎng)點進(jìn)行的簽約，名稱也有‘房’字，我完全沒想到這筆貸款的本質(zhì)是消費貸�！�
事后，銀行也出具了簽訂補(bǔ)充協(xié)議下調(diào)貸款利率的方案，但何先生并未采納，他的訴求為“銀行將這筆消費貸改為正常的二手住房按揭貸款，并享受存量房貸降息政策”。
性質(zhì)變更
已有借款人消費貸變回“二手房貸”
提起消費貸，大多數(shù)人不會感覺到陌生。消費貸一般指個人消費信貸，如個人旅游貸款、個人綜合消費貸款，也就是說，可以用申請到的貸款買包、消費、吃飯、購物提升生活品質(zhì)，但不得用來購房，禁止消費貸流入樓市也是監(jiān)管嚴(yán)打的領(lǐng)域。
在這場“荒誕”的變身中，購房者的訴求本就不是下調(diào)利率這樣簡單，而是最終修改貸款性質(zhì)。從調(diào)查結(jié)果來看，有部分臺前農(nóng)商行的購房者貸款性質(zhì)發(fā)生了改變。
從知情人士提供的信息來看，臺前農(nóng)商行向購房者出具了《一般個人消費貸款產(chǎn)品變更補(bǔ)充協(xié)議》，在產(chǎn)品變更一欄處清晰地寫著“借款人貸款產(chǎn)品名稱由原產(chǎn)品名稱一般個人消費貸款變更為個人二手房住房貸款，貸款用途應(yīng)為購買二手房”。
在手寫的申請表中，有購房者這樣描述“當(dāng)時通過中介購買住房，用于孩子上學(xué)，因銀行辦理為一般個人消費貸款，不能享受國家優(yōu)惠政策，本人現(xiàn)申請貸款品種由一般個人消費貸款變?yōu)閭�人二手房貸款”。
在提交申請后，貸款名稱確實變?yōu)榱藗�人二手住房貸款，借款日期也與未變更前并無二致。
對臺前農(nóng)商行能夠隨意更換貸款名稱，有不少購房者表示不滿。李懷琴認(rèn)為，“要想改，只能把原合同結(jié)束才能改，這樣無疑是二次違規(guī)操作”。
對此，北京商報記者致電臺前農(nóng)商行進(jìn)行采訪，該行相關(guān)人士向記者提供了聯(lián)系電話，并稱有專人負(fù)責(zé)解答該內(nèi)容。當(dāng)記者致電后，電話卻轉(zhuǎn)接至濮陽農(nóng)商行，據(jù)該行有關(guān)人士介紹，針對該事件，臺前農(nóng)商行、濮陽農(nóng)商行均是通過濮陽農(nóng)商行微信公眾號向外統(tǒng)一進(jìn)行消息發(fā)布。
當(dāng)問及貸款利率下調(diào)、貸款性質(zhì)變更內(nèi)容時。上述有關(guān)人士表示，“利率下調(diào)已經(jīng)向當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行匯報，具體對外信息會在微信公眾號統(tǒng)一發(fā)布，目前正在逐步解決，也正在和客戶進(jìn)行聯(lián)系”。談及解決的具體周期，該人士稱，“要看客戶數(shù)量和（處理）進(jìn)度”。
房貸、消費貸本屬不同的兩個貸款品種，為何名稱能夠變更？這其中是否涉嫌違規(guī)操作？北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅表示，銀行將貸款名字直接變更，在業(yè)務(wù)流程上可能涉嫌違規(guī)操作，貸款名字通常與貸款的性質(zhì)、用途和償還方式等相關(guān)信息緊密相連，直接變更貸款名字而未簽署新的貸款合同或補(bǔ)充協(xié)議，新的貸款名字可能會違反貸款合同的相關(guān)條款，也可能會影響到借款人的利益。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也持有同樣看法，從貸款分類來看，消費貸與房貸在貸款金額、貸款利率和年限上有較大差異，最關(guān)鍵的是貸款用途存在明顯沖突。這種操作屬于違規(guī)操作，一直以來消費貸、信用貸、經(jīng)營貸均嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)市場。
針對貸款利率下調(diào)、貸款性質(zhì)變更一事，北京商報記者也同步致電湖北仙桃農(nóng)商行、湖北麻城農(nóng)商行進(jìn)行采訪。湖北仙桃農(nóng)商行人士稱，“無法核實你的身份，來我們這當(dāng)面說”。湖北麻城農(nóng)商行相關(guān)人士則向記者提供了一個業(yè)務(wù)部門電話，但多次致電后，該電話始終未有人接聽。
多數(shù)人貸款性質(zhì)未變
購房者：擔(dān)憂后續(xù)風(fēng)險
貸款性質(zhì)出現(xiàn)變更的僅是少數(shù)，有更多的借款人貸款性質(zhì)并沒有發(fā)生變動。這幾天，鄭捷和銀行溝通了很多次，但都沒有得到好的結(jié)果，銀行給出的說法也是“五花八門”。
“之前銀行的人告訴我，可以提供一筆新的房貸，然后先把消費貸還清，最后我再還這筆房貸，但和他們線下面談的時候銀行又自行否決了這樣的方案�！编嵔萏寡裕昂髞磴y行又給到一個口頭承諾，稱這筆貸款的利率可以隨著LPR下調(diào)而調(diào)整，LPR降就隨著降，LPR漲貸款利率也不會產(chǎn)生變動。”
對普通購房者來說，對消費貸并沒有較為清晰的認(rèn)知，但鄭捷知道，消費貸不能流入樓市，他擔(dān)憂如此長的貸款周期，未來風(fēng)險的可控性非常低。例如，若監(jiān)管查到消費貸流入樓市，是否會要求他提前還款？
根據(jù)北京商報記者從銀行人士處獲得的信息，針對消費貸入樓市，一般的處理方式會要求客戶進(jìn)行提前還款操作，客戶按照要求返還即可。銀行通常不會將客戶劃定為過失錯誤，也不會納入征信。
李懷琴也有著她的擔(dān)憂，做生意的她思慮的更加長遠(yuǎn)，若未來有資金周轉(zhuǎn)需求想再申請貸款怎么辦，如今，這筆貸款性質(zhì)為消費貸，也就意味著征信上已經(jīng)出現(xiàn)了記錄�！叭绻J款的性質(zhì)是房貸，還可以二次貸款，現(xiàn)在如果再做貸款，金額會不會受到影響�！彼裏o奈地說道。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，隨意將客戶貸款性質(zhì)進(jìn)行變更，涉及銀行內(nèi)部管理存在缺位、消費者合法權(quán)益保護(hù)不足等問題，為銀行與客戶潛在糾紛埋下隱患，也將損害少數(shù)銀行市場聲譽(yù)。對于消費者而言，貸款性質(zhì)變化，相應(yīng)適用于不同政策監(jiān)管，難以享受部分政策紅利，同時，還得承擔(dān)相對高的利息負(fù)擔(dān)。
對于違規(guī)貸款操作、損害購房者權(quán)益的行為，11月7日，濮陽農(nóng)商行發(fā)布聲明稱，已成立工作專班，對有關(guān)客戶將逐一排查，開辟綠色通道，采取有效措施，最大化滿足客戶訴求。針對貸款辦理過程中存在的違規(guī)問題，將從嚴(yán)處理。
從購房者角度，王德悅建議，購房者在簽訂貸款合同前，應(yīng)該對銀行和貸款產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)了解，包括貸款利率、還款期限、提前還款規(guī)則、違約條款等，了解房屋按揭貸款的相關(guān)政策和法規(guī)，如果發(fā)現(xiàn)合同中有不合理的條款或存在風(fēng)險，應(yīng)該及時提出并要求修改，以便更好地保障自己的權(quán)益。簽訂貸款合同后，應(yīng)當(dāng)保持與銀行的溝通，及時了解貸款的審批進(jìn)度和還款情況，并確保貸款用途是合法的，即用于購買房屋或與房屋相關(guān)的用途。
警示
嚴(yán)打違規(guī)操作
個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款流入樓市已經(jīng)成為監(jiān)管嚴(yán)打的重點，但嚴(yán)打之下，違規(guī)現(xiàn)象仍屢屢發(fā)生，究其原因，有消費貸資金去向相對不易監(jiān)控，貸款中介、銀行合力“暗箱操作”所致，另一方面，也有合規(guī)壓力。
2020年12月31日，央行、原銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。就當(dāng)時公布年報數(shù)據(jù)的銀行來看，就有多家銀行房地產(chǎn)貸款占比或個人住房貸款占比出現(xiàn)超標(biāo)。
結(jié)合多位受訪者的口述，在房貸“假面”被揭穿后，銀行給到購房者的措辭也多是“房貸沒有額度”。在關(guān)榮雪看來，由于按揭貸款的額度有限，授信額度不足，為了擴(kuò)大銀行業(yè)務(wù)規(guī)模，銀行提供了這樣的“變通方案”。消費貸的主要用途是鼓勵居民進(jìn)行消費，從而帶動經(jīng)濟(jì)增長，滿足個人消費者的金融服務(wù)需求，消費貸流入樓市，導(dǎo)致住房市場的杠桿率上升，擾亂金融市場的體系，同時抑制了居民的消費潛力，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對起到負(fù)面作用。
從監(jiān)管層面來看，關(guān)榮雪建議，應(yīng)加大消費貸資金去向的監(jiān)控，對違規(guī)操作不僅要追回資金還需給與一定的懲罰，對違規(guī)放貸的機(jī)構(gòu)也制定相應(yīng)的處罰措施。對銀行而言，內(nèi)部嚴(yán)禁違規(guī)放貸，制定明確的管控措施，對違規(guī)人員追究相應(yīng)的責(zé)任，加強(qiáng)抽查監(jiān)控體系。此外，購房者要加強(qiáng)防范意識，尤其是在簽訂購房貸款合同時，須認(rèn)真仔細(xì)填寫和檢查借貸信息，切忌簽署留有空白的文本，沒有明確寫明貸款金額和貸款用途，也要注意合同貸款用途上含有“裝修”“住房裝修”等字樣。
監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)對貸款使用情況的監(jiān)管力度，建立完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和防范消費貸入樓市的違規(guī)行為。王德悅進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，通過對銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)異常情況，采取措施進(jìn)行干預(yù)。銀行應(yīng)該建立健全的內(nèi)部管理制度，規(guī)范消費貸款的發(fā)放和使用。加強(qiáng)對貸款審批、發(fā)放、使用等環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢查，確保消費貸款合規(guī)使用。同時要加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)和教育，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險意識。加強(qiáng)對員工行為的監(jiān)督和管理，防止員工違規(guī)操作和濫用職權(quán)等行為。
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