3月，正值傳統(tǒng)樓市“小陽春”，證券時報記者在3月16日至17日走訪11城，覆蓋北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及杭州、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、西安等二線城市，切身感受各地樓市溫度。
（蘇州某樓盤前來看房的訪客）
走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，在政策優(yōu)化帶動下重點城市樓市環(huán)比升溫，成交量、帶看量環(huán)比均有明顯提升，超高認購率、外地購房客出沒、銷售“挑燈夜戰(zhàn)”、開發(fā)商花式推盤等熱鬧景象在部分“網(wǎng)紅樓盤”中重現(xiàn)江湖。但是，整體來看，這次“小陽春”的熱度并不如往年般強烈，冷熱不均的特點也分外鮮明。
分析人士普遍預計，今年樓市整體“小陽春”的熱度不及預期，如活躍度進一步提升，迭加政策端持續(xù)優(yōu)化調整和落實，部分核心城市“小陽春”行情仍值得期待。
一線城市網(wǎng)紅盤熱鬧重現(xiàn)
在前期樓市政策優(yōu)化逐漸落地之后，現(xiàn)在“北上廣深”四大一線城市的一些網(wǎng)紅樓盤已經(jīng)逐漸熱鬧起來。
在上海，記者走訪位于楊浦區(qū)內環(huán)內的項目A。11.7萬元/平方米的均價，千萬元的總價，首套300萬元、二套500萬元的驗資要求，并沒有阻擋看房者的熱情，整個上午訪客絡繹不絕。
同一區(qū)域均價12.1萬元/平方米的項目B同樣火熱，該項目去年一、二期產(chǎn)品均已售罄，目前在售的三期10余套尾盤，仍然吸引了不少客戶問詢。
根據(jù)第三方監(jiān)測平臺和證券時報記者初步梳理，截至3月14日，上海今年第二批次的22個新盤中有15個樓盤結束認籌，5個樓盤觸發(fā)積分。觸發(fā)積分即項目認購比高于入圍比，后續(xù)按積分高低順序搖號選房。其中，匯元璽認購率高達513%，保利濱江天珺認購率也超過300%。
在剛開始認籌的第三批次19個項目中，開盤時間3月30日的理想之地（五期）212套房源已結束認購，并以323%的認購率觸發(fā)積分——去年理想之地曾“四開四罄”。
（楊浦內環(huán)內某售樓處周末客流多）
在一線城市中住房限購政策最為寬松的廣州，證券時報記者也依稀找到往日樓市火爆時代才有的跡象——風雨無阻、看房排隊、外地客登門。
在廣州CBD天河區(qū)網(wǎng)紅項目和樾府，雖然外面下著小雨，但不影響看房客的熱情，其中部分訪客來自上海、江蘇等長三角地區(qū)。在前往樣板房實地看房時，記者注意到，同一套樣板房內，有兩組銷售人員正給客戶介紹房源。銷售人員告訴記者，今年2月該項目銷售額達3.9億元，來訪外地客戶占比11%。
在北京豐臺區(qū)的中建星光里項目，記者同樣看到了人頭攢動的景象。銷售人員稱，“春節(jié)過后，到訪看房明顯增多，較年前已經(jīng)翻倍，不少房源已經(jīng)售罄�！币庀蛸彿空吒嬖V記者，他看中該項目的原因一方面是因為央企背景，同時交通便利還有打折促銷。
在龍湖順義·御湖境項目，營銷人員直呼“案場電話不斷，忙不過來”，3月該項目已經(jīng)統(tǒng)計成交40多套。
即便在樓市松綁政策出臺最少的深圳市，開發(fā)商也開始變著花樣“炫技內卷”發(fā)力推盤�！翱捶克妄埼r，買房送奔馳”，為了賣房，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)“以價換量”，各類折扣層出不窮。朋友圈里，記者被各種樓盤的成交喜報刷屏，熱辣辣的紅色海報讓人感覺仿佛還在過年。
“小陽春”冷熱不均
雖然烈火烹油的場面令人欣喜，但這并不是市場的全貌。冷熱不均才是對今年3月一線城市樓市“小陽春”更為客觀的描述，熱的是網(wǎng)紅盤、二手房，冷的是價格和非核心項目。
上海固然有認購率超500%的網(wǎng)紅熱盤，但是也有無人問津的“過氣網(wǎng)紅”。記者同日走訪了浦東金橋(600639)中環(huán)附近某新盤，該項目均價8.2萬元/平方米，看房也未有驗資要求，但是售樓處的沙盤前和樣板間中客流稀少。該項目在2022年2月推出首期產(chǎn)品時曾觸發(fā)積分，但在今年1月推出的三期產(chǎn)品去化率僅約為50%。
“這個項目的認購和去化情況其實已經(jīng)好于不少同期新盤。”一位地產(chǎn)分析人士告訴記者，“其他一些新盤認購率50%都沒達到，考慮到最后棄號等，去化情況估計更不理想�！�
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月4日~3月10日上海市新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環(huán)比減少45%，和去年同期相比仍有較大差距。據(jù)悉，上海市前期入市的項目已經(jīng)消化完畢，新項目還在認籌中，短期出現(xiàn)“青黃不接”現(xiàn)象。
（浦東中環(huán)某售樓處門口）
在廣州，新盤扎堆入市的情況倒是無需擔心“青黃不接”，但是價格競爭的趨勢明顯抬頭。過往，天河區(qū)長期新盤稀缺，但在今年3月天河區(qū)出現(xiàn)22個項目同時在售、待售的情況，且多個產(chǎn)品之間定位相近，各個樓盤相互之間的競爭不可避免。
記者走訪了天河區(qū)的一個熱門樓盤項目，該項目在去年開盤之初上市均價為8.5萬元/平方米，目前已推出一批均價在“6字頭”的特價房源。在前文提及的和樾府，部分特價房源的單價較項目開盤之初略有折扣。
廣州持續(xù)上升的新房庫存量，令不少開發(fā)商都走上“卷價格”之路，不少全新盤開盤多以低價開售，多個項目的開盤價格比吹風價低5000元/平方米~10000元/平方米。
“優(yōu)惠”也是北京看房者最為關注的話題之一。
中建星光里項目來訪火爆的背后，是周末推出的優(yōu)惠活動，當天中建星光里項目推出了十幾套特價房，要求7天首付到位，最高優(yōu)惠額度可達到8萬多元。打折、一口價房源等促銷活動在北京不少項目中屢見不鮮，意向購房者告訴記者，“南邊幾個項目紛紛推出打折促銷活動，所以比其他地方的熱度要更高”。
除了冷熱分化、以價換量之外，二手房較新房更強的走勢，也是當下樓市普遍存在的情況。在上海市房協(xié)近期召開的房地產(chǎn)市場座談會上，參會企業(yè)普遍認為，當前上海房地產(chǎn)市場仍處于調整之中，二手房市場有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場交易承壓。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年第10周（3月4日~3月10日），一線城市二手房市場活躍度提升，表現(xiàn)均好于新房市場。其中，上海二手商品房上周成交量處于2023年8月以來周度最高水平，深圳二手房成交量達2023年以來周度高位，市場溫和修復。新房市場中，廣州新房周均成交量超1月周均水平。整體來看，新房市場一定程度受到供給端影響，整體成交表現(xiàn)不及二手房。
二線城市分化明顯
視線從一線城市轉向更為廣闊的二線城市，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，一線城市中二手房、網(wǎng)紅盤走強，房企“以價換量”的傾向，大盤熱度難及去年等三大特點，在二線城市中同樣普遍存在。不過，因各地情況不同，各城市房地產(chǎn)市場之間的差異較一線城市之間更大。整體來看，長三角地區(qū)近期樓市表現(xiàn)較內陸城市更為樂觀。
杭州樓市近期表現(xiàn)亮眼，記者探訪杭州余杭閑林板塊的綠汀春曉樓盤售樓處，發(fā)現(xiàn)前來登記的看房者云集。這一天是綠汀春曉第二輪登記搖號的最后一天，還不到下午5點，已有4000多組家庭參與登記。此前，綠汀春曉項目首開402套房源，吸引2558組家庭登記，中簽率僅15.72%。
作為江蘇唯一的千萬級人口城市，蘇州樓市同樣復蘇明顯，“挑燈夜售”成為各大樓盤的標配。晚上7點多，記者在新樓盤建發(fā)檀府看到，售樓處依舊燈火通明，且還有訪客參觀。另一新盤淺隱林泉項目，近期推出優(yōu)惠活動“暖春購房節(jié)”招徠客戶，銷售主管邢晴晴介紹，“現(xiàn)在每周客戶來訪量大概在500組到600組，同比去年有所提升。”
在安徽合肥，招商四季臻邸一名置業(yè)顧問同樣在3月加班不停，“人突然就多了起來，工作日要忙到晚上10點，上周末甚至有顧客半夜12點多還在售樓部簽約。”記者走訪網(wǎng)紅盤中鐵建花語江南樓盤時發(fā)現(xiàn)，該樓盤的接待大廳開始了排隊取號，招商雍潤府則貼出了實行預約制接待的公告。
事實上，春節(jié)后杭州新房市場出現(xiàn)了在當下難得一見的量價齊漲�？硕鹛峁┑臄�(shù)據(jù)顯示，在第9周（2月26日~3月3日），全市共成交商品住宅695套，環(huán)比增加149%；成交均價2.76萬元/平方米，環(huán)比上漲4%。不過，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)的背景是房企推盤積極性低，項目新開盤數(shù)量較少，處于歷史同期低位的成交量數(shù)據(jù)暗示著這一數(shù)據(jù)的成色不足。
降價是更普遍的情況。合肥肥西邦泰萬城濱湖未來一名置業(yè)顧問告訴記者，“現(xiàn)在這個市場，沒優(yōu)惠怎么賣得動？我們附近的樓盤大部分在九折左右，有些甚至在九折以下�！庇浾呱踔量吹讲糠謽潜P打出“0首付”的醒目廣告。
在部分內陸二線城市，其樓市復蘇節(jié)奏明顯較一線城市、長三角城市更慢一些。
在武漢，開發(fā)商們罕見地在新年伊始啟動了價格戰(zhàn)。武漢一位房地產(chǎn)業(yè)內人士向記者展示了他的朋友圈，地產(chǎn)商的海報多宣傳著“光谷地鐵口，均價10xxx起，樓層任選”“價格回到18年，限時搶購、先到先得”。即便如此，武漢“小陽春”的起步仍然較往年偏低，同時，價格戰(zhàn)也讓購房者直呼“價格錯亂”，反而加重了觀望情緒�？捶渴忻耜惻肯蛴浾弑硎�，同一個區(qū)域，甚至是相鄰的樓盤之間，單價可能相差數(shù)千元。
在西安，記者則在走訪中看到了截然不同的場面——價格堅挺可門市冷清。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月西安新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅位居全國第二。但是與價格堅挺形成明顯反差的是，記者走訪的多個樓盤看房的顧客并不多，當天下午3點左右，記者在其中一個樓盤逗留近40分鐘，但期間并無其他顧客前來看房。
在成都，記者走訪的多個樓盤雖然有相當數(shù)量的購房者前往看房，但開盤即售罄的樓盤仍是鳳毛麟角，購房者觀望情緒濃厚，僅有個別當紅“炸子雞”明星樓盤，仍是一房難求。
（成都某新樓盤）
在鄭州，樓市目前仍存在居民購房意愿、能力不足的情況，此外鄭州二手房成交的崛起，也進一步擠壓了當?shù)匦路渴袌鲂枨�，因去化放緩，鄭州新房去化周期已拉長至27.9個月。
因城施策是破題思路
傳統(tǒng)三四月的樓市“小陽春”是否還有希望？受訪專家普遍建議將預期調低，關注部分重點城市樓市的后續(xù)表現(xiàn)。
惠譽博華工商企業(yè)部高級分析師王興萍告訴記者，一線城市和部分核心城市房地產(chǎn)市場在諸多利好政策加持下，春節(jié)假期結束后熱度明顯回升，二手房與部分新房樓盤成交量連續(xù)反彈，但大多數(shù)二三線城市樓市表現(xiàn)依然不溫不火，預計整體市場的“小陽春”將明顯遜色于往年。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜同樣肯定近期重點城市活躍度提升的情況，“新房端，近期部分城市新房項目來訪量增加，優(yōu)質項目熱度提升�！标愇撵o預期，隨著優(yōu)質樓盤逐漸入市，3月中下旬新房市場活躍度亦存在回升預期，疊加政策端在持續(xù)優(yōu)化調整和落實，部分核心城市“小陽春”行情仍值得期待。
進一步提升新房市場活躍度有何良藥？
業(yè)內人士表示，分析當下率先企穩(wěn)的二手房市場，或許能給新房市場提供答案。
陳文靜將開年來二手房成交相對活躍的態(tài)勢總結為三點：一是掛牌量提升，議價空間較大，“以價換量”帶動二手房活躍度相對較高；二是二手房作為現(xiàn)房，購房者所見即所得，同時降低了購房者的入住時間；三是春節(jié)后為了孩子上學的住房需求增加，也促使具備優(yōu)質教育資源的二手小區(qū)活躍度提升。
現(xiàn)房銷售已經(jīng)走在路上。今年的政府工作報告提出要完善商品房相關基礎性制度，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受媒體采訪時明確點出要“有力有序推進現(xiàn)房銷售”。
“期房銷售過程中，購房者支付預售款，意味著提前承擔了本應由房企承擔的融資壓力，并可能承擔建設風險，比如延期交付、房屋質量不達標、合同承諾不兌現(xiàn)等問題，而這些也是以往房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營中的頑疾�！蓖跖d萍分析稱。她認為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟期，全面推廣現(xiàn)房銷售制度將有助市場各方的風險與收益匹配度，促進市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
掛牌量與議價空間則對應供需關系，這需要地方政府負擔起調控的責任。同樣在今年兩會上，倪虹重申已經(jīng)充分賦予城市調控的自主權，并要求城市政府“扛起責任”。上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰呼吁，地方政府要善用和珍惜樓市調控自主權，著眼樓市可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟社會全局，始終把抑制炒房和不去炒地作為份內之責。
兩會后，杭州在3月14日宣布二手房全面取消限購，成為兩會后率先落實“調控自主權”的熱點城市。本次政策調整頗具“因城施策”的特點，吻合了杭州當下新房的庫存健康但二手住宅庫存壓力巨大的特點。業(yè)內人士認為，此舉有助于通暢二手房置換鏈條，促使新房、二手房市場正常流轉。
從目前來看，核心城市仍然具有相當?shù)恼邇�。王興萍介紹，目前一線城市仍保留或部分保留限購政策，公積金與商業(yè)貸款首付比例與貸款利率等在全國范圍仍較高，未來仍具備充足的政策儲備。
除了限購和信貸政策，陳文靜認為，優(yōu)化住房限售政策、限價政策、提高公積金貸款額度和增加公積金貸款次數(shù)、降低交易稅費、優(yōu)化土拍規(guī)則等也是一線城市未來政策可能優(yōu)化的方向。
當下樓市提醒的兩個常識
在本次走訪樓市的過程中，乍暖還寒的“分化”是記者感受最為深刻的詞語。這種分化，體現(xiàn)在各個樓盤項目之間，各座城市之間，以及二手房市場和新房市場之間。
即便是這樣一個冷熱不均的“小陽春”，在當下也值得我們珍惜，它提醒了我們兩個常識。熱度的提升，提醒我們大眾對住房的剛性需求永遠不會消失；率先企穩(wěn)的“二手房”則提醒了我們第二個常識，只要能滿足基本的居住需求，房子就能賣得動。
“房地產(chǎn)是一個不動產(chǎn)，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京來滿足北京人的住房需求。”住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在兩會期間接受采訪時的表態(tài)，其實樸素地點出了當下市場分化的根本原因——滿足人們住房需求的好房子，依然會受到歡迎，不能滿足需求的就會被人們摒棄。
這其實是一個樸素的常識，但是已經(jīng)被埋沒了太久。在過往炒房盛行的觀念下，北京人為什么不能買上海的房子？為什么不能買廣州的房子？在炒房心態(tài)下，什么樣的房子都能買，只要價格可以成倍地炒起來，何樂而不為呢？
唯有在“房住不炒”的觀念逐漸深入人心之后，倪虹所說的常識才能重新成為常識。如今，“抓緊上車”的理念被拋棄，記者在售樓部，聽到看房客關注的核心問題是舒適度、交通便利度、配套完善度、性價比，虛幻的“XX概念”被他們拋諸腦后——住房居住屬性的需求重新占據(jù)了購房決策的核心。
進入發(fā)展“新模式”的房地產(chǎn)市場，至少有相當部分的內涵其實是要回歸“舊常識”。要構建新的發(fā)展模式，常識不能忘，那就是為老百姓(603883)建設“好房子”。
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