數(shù)據(jù)來源：北京住房公積金管理中心 秦燕玲/制表 陳錦興/制圖
證券時報記者 秦燕玲
某國有大行廣州分行工作人員向記者表示，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行將自11月7日起統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。在此之前，有報道稱廣州地區(qū)首套房貸利率已與同期個人住房公積金貸款利率持平甚至略低，有關(guān)公積金貸款利率調(diào)整的討論由此升溫。
受訪專家認(rèn)為，目前公積金貸款利率確有進(jìn)一步下調(diào)空間。不過，由于商業(yè)性個人住房貸款和公積金貸款的利率形成機(jī)制從根本上有所不同，二者不能簡單類比。公積金貸款的政策支持屬性更強(qiáng)，由此決定了它應(yīng)站在繳存人利益立場上考慮是否調(diào)整，同時，還要做好央地之間、地方各相關(guān)部門之間的溝通協(xié)調(diào)，以便更及時地作出靈活動態(tài)調(diào)整。
公積金貸款性價比降低？
通常情況下，相較商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款能顯著為購房者節(jié)省利息支出。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行自2014年起聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金年度報告》，2015年至2019年，當(dāng)年發(fā)放的公積金貸款利率比同期商業(yè)性個人住房貸款基準(zhǔn)利率均低1.65至2個百分點(diǎn)。
2020年3月1日起，房貸利率全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”。因此，2020年以后的年度報告均對比同期LPR報價顯示當(dāng)年住房公積金個人住房貸款的節(jié)息水平。具體來看，2020年至2023年，公積金貸款利率與同期LPR的利差事實(shí)上已呈收窄趨勢。
根據(jù)報告，2020年至2023年逐年而言，公積金貸款利率比同期LPR分別低1.1—1.55個百分點(diǎn)、1.05—1.4個百分點(diǎn)、0.9—1.35個百分點(diǎn)、0.85—1.2個百分點(diǎn)；當(dāng)年發(fā)放的公積金貸款，償還期內(nèi)平均每筆貸款可節(jié)約利息支出分別為9.75萬元、9.91萬元、8.43萬元、7.91萬元。
從最新情況看，某股份行北京地區(qū)支行的客戶經(jīng)理告訴記者，目前北京地區(qū)的首套房貸利率仍比公積金貸款利率略高�！鞍凑者@個節(jié)奏，公積金貸款利率是有可能往下降的。”該客戶經(jīng)理表示，傳統(tǒng)意義上公積金貸款利率一直都“便宜”很多，本輪房貸利率調(diào)降，可能帶動公積金貸款利率下調(diào)。
“站在當(dāng)下特殊時間節(jié)點(diǎn)看，公積金貸款的優(yōu)勢確實(shí)不大�！卑不展I(yè)大學(xué)商學(xué)院教授吳義東對記者表示，當(dāng)前商業(yè)貸款利率調(diào)整是為了配合各地出臺的政策組合拳，刺激房地產(chǎn)市場需求，屬于短期調(diào)整范疇，不能以此為出發(fā)點(diǎn)質(zhì)疑公積金制度存在的合理性。
他認(rèn)為，對個人而言，住房公積金制度不止于低息貸款，還包括單位配繳、免繳個人所得稅等。因此需辯證地看待短期與長期，局部與全局之間的關(guān)系。
公積金貸款利率
仍有下調(diào)空間
中國財(cái)政科學(xué)研究院助理研究員施文凱、中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授董克用在《從住房公積金到個人公積金：住房公積金與養(yǎng)老金協(xié)同改革研究》一文中指出，住房公積金運(yùn)行機(jī)制可歸結(jié)為“強(qiáng)制繳費(fèi)、低存低貸、互助共濟(jì)”。住房公積金“低存低貸”機(jī)制是保障制度運(yùn)行的基礎(chǔ)，其中的低息貸款是制度向參加人提供的最大優(yōu)惠。
因此，受訪專家普遍認(rèn)為，公積金貸款利率當(dāng)下仍有下調(diào)空間。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟對記者表示，短期來看，起碼要保證住房公積金貸款低利率優(yōu)勢，確保公積金貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活。
吳義東持類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，只要確保資金池的良性、可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，就可以適度下調(diào)公積金貸款利率。原因在于，住房公積金資金池是繳存人之間形成的“我為人人，人人為我”的互助性資金池，應(yīng)該站在繳存人利益角度考慮利率調(diào)整。
住房公積金政策短期內(nèi)的優(yōu)化調(diào)整，也是市場對下階段增量政策的期待。平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生曾指出，后續(xù)促消費(fèi)政策優(yōu)化升級的調(diào)整思路之一即是發(fā)揮地方政府積極性，綜合考慮常住人口、地區(qū)生產(chǎn)總值等因素，向各地?fù)芨顿Y金，鼓勵地方政府發(fā)放消費(fèi)券、放松公積金提取和使用限制等，探索個性化消費(fèi)支持政策，同時建立促消費(fèi)政策的評估機(jī)制，表彰并推廣實(shí)踐中效果較好的政策。
從過往調(diào)整來看，公積金貸款利率調(diào)整窗口并不固定。記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入21世紀(jì)，公積金貸款利率的調(diào)整周期從10來天到7年多時間不等。例如，2008年10月9日調(diào)整后，同月27日再次調(diào)整，為目前間隔最短的一次調(diào)整；而2015年8月26日調(diào)整后，直到2022年10月1日才再次調(diào)整，前后相隔超過7年時間。
利率水平方面，2002年至2007年，公積金貸款利率整體處于上行通道。2007年9月15日起，5年期以上住房公積金貸款利率來到5.22%。2008年，經(jīng)過5次調(diào)整，自2008年12月23日起，公積金貸款利率已降至3.87%。此后利率水平再次回升，直至2012年6月8日，這一次調(diào)整較2011年7月7日起執(zhí)行的利率下降了20個基點(diǎn)。自此以后，公積金貸款利率就一直處于下行區(qū)間，最近一次調(diào)整（2024年5月18日），公積金貸款利率已降至2.85%，為截至目前的歷史低點(diǎn)。
公積金貸款利率怎么調(diào)？
吳義東認(rèn)為，商業(yè)性貸款可以通過市場化方式進(jìn)行靈活和動態(tài)調(diào)整，而公積金貸款利率更多則是依靠政策調(diào)控，二者從根本上看形成機(jī)制不同，因此不能簡單類比。同時，考慮到住房公積金是屬地化管理的運(yùn)作模式，又是當(dāng)?shù)鼐用裥纬傻幕ブY金池，他建議，各地可探索“因城施策、動態(tài)調(diào)整”模式。
具體來看，要在央地之間、地方各相關(guān)部門之間，形成溝通機(jī)制共同研判。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況和繳存人的實(shí)際金融需求，動態(tài)制定相關(guān)政策，避免全國一刀切的做法。
“全國房地產(chǎn)市場冷熱不均，政策調(diào)控本來也是堅(jiān)持‘因城施策’導(dǎo)向，（公積金貸款）利率執(zhí)行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，與‘因城施策’理念并不兼容�！眳橇x東稱。
龐溟也認(rèn)為，各地公積金管理中心可與當(dāng)?shù)刈〗ú块T、金融管理部門派出機(jī)構(gòu)以及商業(yè)銀行保持一定議事協(xié)調(diào)機(jī)制，從而在保證“一城一策”前提下，協(xié)同關(guān)鍵條款。如提高申請商轉(zhuǎn)公貸款便利度、增加公積金貸款可貸額度和每月還貸額度等。
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