地方AMC：瘋狂的“地產(chǎn)生意 ”

　　近期，地方AMC擴(kuò)容、增資、拓寬融資渠道等消息頻出。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年至今，已先后有5家地方AMC完成增資。海南省即將成立第二家地方AMC——海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理股份有限公司，目前已上報(bào)銀保監(jiān)會等待審批。 除此之外，浙江、廣東、湖南、江蘇等多個省份亦在加速牌照擴(kuò)容。

　　值得注意的是，一方面，不良資產(chǎn)市場火爆，資本持續(xù)涌入；另一方面，地方銀行、信托等主流融資渠道被嚴(yán)格限制之下，地方AMC地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)正日漸活躍，地方AMC繼續(xù)“不誤正業(yè)”。據(jù)了解，目前已經(jīng)有地方AMC通過發(fā)放委托貸款、購買存量地產(chǎn)類債權(quán)、購買關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商之間構(gòu)建的債權(quán)，來為地產(chǎn)商提供融資。

　　資本持續(xù)涌入

　　天眼查信息顯示，2019年2月，云南省資產(chǎn)管理有限公司注冊資本由10億元增至20億元；4月，江西省金融資產(chǎn)管理股份有限公司注冊資本由13億元增至20億元；光大金甌資產(chǎn)管理有限公司注冊資本由10億元增至30億元；7月，內(nèi)蒙古金融資產(chǎn)管理有限公司注冊資本由26.3億元增至52.3億元；2020年1月，山東省金融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“山東金管”）注冊資本由101.1億元劇增至366.39億元。

　　今年年初，有消息稱，浙江金融資產(chǎn)交易中心、民生置業(yè)等機(jī)構(gòu)將聯(lián)合成立一家地方AMC，若推進(jìn)順利，這將成為浙江省第四家地方AMC。4月28日，廣東省第三家AMC深圳資管成立。6月11日，湖南省第二家地方資產(chǎn)管理公司——長沙湘江資產(chǎn)管理有限公司在湖南湘江新區(qū)舉行授牌儀式。該公司將由湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)起籌建，公司性質(zhì)為國有控股的混合所有制公司，注冊資本30億元人民幣。有消息稱，江蘇省還計(jì)劃成立其第三家地方AMC。

　　另外，本報(bào)記者根據(jù)公開資料梳理發(fā)現(xiàn)，除傳統(tǒng)的銀行貸款之外，2020年以來，至少有十余家地方AMC通過超短期融資券、中期票據(jù)、非公開定向債務(wù)融資工具、公司債、美元債等眾多融資工具進(jìn)行融資。近日，山東金管發(fā)行10億元公募債券,發(fā)行利率3.1%,期限為3+2年,創(chuàng)全國地方資產(chǎn)管理公司同期限債券最低利率水平。

　　對于資本持續(xù)涌入的原因，多位業(yè)內(nèi)人士表示，這兩年國家強(qiáng)化調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿政策落實(shí)，以及受今年以來的新冠疫情影響下全球經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，不良資產(chǎn)加速暴露。

　　地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)活躍

　　值得關(guān)注的是，類信貸業(yè)務(wù)，尤其是收益較高的地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)，或是資金涌入地方AMC的另一大原因。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳文提到，對于地方AMC來說，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其存在較大融資困難的中小房企，是一個較為龐大的資金需求市場。

　　“不良只是對外的名義，實(shí)際上是類信貸，在公司財(cái)務(wù)中占比較高。很多AMC表面上類信貸占比在一半左右，實(shí)際上可能達(dá)到80%，不少類信貸項(xiàng)目會包裝處理成不良資產(chǎn)重組�！苯�期，有媒體在相關(guān)報(bào)道中引用中部地區(qū)一位地方AMC人士說法。

　　其中，收益率較高的地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)，則是地方AMC開展業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域。

　　以山東資管為例，記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，山東金管有7筆委托貸款總額超32億元，從已知的收益率來看，都在8.5%以上。值得一提的是，其大部分對外貸款融資方均為地產(chǎn)企業(yè)。

　　再以湖北省資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“湖北資管”）為例，記者注意到，公開資料顯示，2016年、2017年、2018年湖北資管均開展過類信貸業(yè)務(wù)。其中，公開資料中涉及到的湖北資管2018年開展的兩筆類信貸業(yè)務(wù)也均為地產(chǎn)類。

　　此外,記者注意到，陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司、中原資產(chǎn)管理有限公司等多家地方AMC也均開展過多筆地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，盡管地方AMC監(jiān)管政策不斷收緊，但在傳統(tǒng)銀行、信托等主要地產(chǎn)融資渠道受限之下，地方AMC地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù)近期卻日漸活躍。

　　多位信托行業(yè)人士也向記者透露，信托地產(chǎn)額度被限制后，地產(chǎn)融資需求分流給了地方AMC等機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)通過AMC融資比較多。

　　“合規(guī)”路徑

　　2019年7月份銀保監(jiān)辦發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號文）要求，“地方AMC收購處置的不良資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合真實(shí)、有效等條件，通過評估或估值程序進(jìn)行市場公允定價(jià)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)、完全轉(zhuǎn)移�！� “不得以收購不良資產(chǎn)名義為企業(yè)或項(xiàng)目提供融資，不得收購無實(shí)際對應(yīng)資產(chǎn)和無真實(shí)交易背景的債權(quán)資產(chǎn)，不得向股東或關(guān)系人輸送非法利益，不得以暴力或其他非法手段進(jìn)行清收。”

　　今年3月13日，四川金融監(jiān)管局官方公眾號發(fā)布消息稱，近日，四川監(jiān)管方約見省內(nèi)資產(chǎn)管理公司成都益航資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“益航資管”）主要負(fù)責(zé)人及班子成員，并進(jìn)行了監(jiān)管談話。

　　據(jù)了解，在當(dāng)天的監(jiān)管談話中，四川金融監(jiān)管局主要從“堅(jiān)守不良資產(chǎn)處置主業(yè)”“加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)”“強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營”“嚴(yán)格信息披露和信息報(bào)送”“積極參與地方金融風(fēng)險(xiǎn)化解”等五個方面，對益航資管提出了監(jiān)管要求。

　　南方某地方AMC內(nèi)部人士透露，目前地方AMC類信貸業(yè)務(wù)操作上變得更為隱秘。

　　金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人葉家平在接受本報(bào)記者采訪時表示，已經(jīng)注意到此類業(yè)務(wù)模式，比如，地方AMC以辦理前置抵押為放款前提，收購股東/關(guān)聯(lián)方對項(xiàng)目公司的債權(quán)，待項(xiàng)目取得開發(fā)貸融資再置換地方AMC的融資模式。

　　上述主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目前融相關(guān)業(yè)務(wù)的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)官方文章中亦提到，從市場的操作情況來看，目前不少開發(fā)商通過實(shí)際控制的非關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方（對于部分地方AMC可接受存在股權(quán)關(guān)系）借款等方式先將自有資金或過橋資金注入項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司繳納土地款后，該“關(guān)聯(lián)方”將其對項(xiàng)目公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給地方AMC，由此取得融資款后繼續(xù)用于下一個項(xiàng)目土地款的繳付。

　　記者注意到，2019年9月30日，陜西省某上市地產(chǎn)公司公告稱，2019年 8月8日，公司第九屆董事會第十二次會議審議通過了《關(guān)于陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司非金融債權(quán)收購融資的議案》，同意公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“陜金資產(chǎn)”）合作，由陜金資產(chǎn)出資 4.985 億元收購該下屬公司持有的5 億元債權(quán)進(jìn)行融資�，F(xiàn)因政策原因，擬將該融資方案進(jìn)行調(diào)整，由陜金資產(chǎn)控股子公司陜西投融資擔(dān)保有限責(zé)任公司（以下簡稱“陜投�！保┡c上述下屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，通過轉(zhuǎn)讓非金融債權(quán)進(jìn)行融資。

　　同樣是在2019年9月30日，該上市地產(chǎn)公司還發(fā)布另外一份公告稱，公司第九屆董事會第十二次會議審議通過了《關(guān)于陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司非金融債權(quán)收購融資的議案》，同意公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司合作，由陜金資產(chǎn)出資4.985億元收購下屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的5億元債權(quán)進(jìn)行融資。

　　不過，工商資料顯示，上述上市公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司與其債務(wù)人公司均為該上市公司全資子公司。而陜投保，目前已更名為“陜西信用增進(jìn)有限責(zé)任公司”，控股股東為陜金資產(chǎn)，持股比例為26.48%。

　　關(guān)于上述公告提到的“政策原因”具體是指什么政策，陜投保是否為名義上的收購方、陜金資產(chǎn)為實(shí)際收購方，上述關(guān)聯(lián)公司之間形成的這筆4.985 億元債權(quán)，是否是上市公司方面為了通過陜金資產(chǎn)進(jìn)行融資而臨時構(gòu)建，陜金資產(chǎn)計(jì)劃收購之時，該筆債權(quán)是否已逾期等相關(guān)問題，本報(bào)記者分別致電致函陜金資產(chǎn)、上市公司方面進(jìn)行采訪。

　　其中，陜金資產(chǎn)方面回復(fù)本報(bào)記者稱，該筆債權(quán)收購方發(fā)生變更，并非是因?yàn)椤罢�策”，而是由于，彼時陜金資產(chǎn)方面自有資金早已用完，每筆業(yè)務(wù)都是需要再融資，而陜投保方面則資金充裕，所以這筆業(yè)務(wù)就變成了陜投保作為擔(dān)保公司基于擔(dān)保條例以自有資金所做的業(yè)務(wù)。

　　記者注意到，按照時間來計(jì)算的話，銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號文是2019年7月5日發(fā)布，根據(jù)上市公司公告，該筆4.985 億元債權(quán)融資變更時間為2019年 8月8日，前后僅僅相差一個月出頭。

　　至于該筆債權(quán)彼時是否逾期，陜金資產(chǎn)方面表示，該筆業(yè)務(wù)僅是意向中的，沒有成交落地的項(xiàng)目，討論是它否逾期沒有實(shí)際意義。

　　某不良資產(chǎn)圈內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，目前銀行、信托等渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資是有明確限制的，但地方AMC變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，目前處于監(jiān)管灰色地帶。