10月經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程因疫情受阻，社會(huì)各界對(duì)接下來(lái)政策如何加力推動(dòng)房地產(chǎn)“軟著陸”頗為關(guān)注。
11月16日，央行發(fā)布2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（下稱“三季度報(bào)告”）。在最新發(fā)聲中，央行提到了貨幣政策、房地產(chǎn)等備受市場(chǎng)關(guān)注的議題。
在政策方面，與二季度報(bào)告內(nèi)容相比，諸多表述進(jìn)行了微調(diào)。比如，對(duì)接下來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，三季度報(bào)告提出“為鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)、做好年末經(jīng)濟(jì)工作提供適宜的流動(dòng)性環(huán)境”；在流動(dòng)性方面，三季度報(bào)告提出“加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)性供求形勢(shì)和金融市場(chǎng)變化的分析監(jiān)測(cè)，靈活開(kāi)展公開(kāi)市場(chǎng)操作”；結(jié)構(gòu)性政策方面，報(bào)告新增“突出金融支持重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)”等內(nèi)容。
在保交樓方面，三季度報(bào)告特別強(qiáng)調(diào)，推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
為做好年末經(jīng)濟(jì)工作提供適宜的流動(dòng)性環(huán)境
三季度報(bào)告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，搞好跨周期調(diào)節(jié)，兼顧短期和長(zhǎng)期、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定、內(nèi)部均衡和外部均衡，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更有力、更高質(zhì)量的支持。
與二季度報(bào)告內(nèi)容相比，貨幣政策表述上出現(xiàn)了多處微調(diào)。具體如下：
11月到期MLF被縮量續(xù)做，一度被市場(chǎng)看作央行主動(dòng)收緊流動(dòng)性供應(yīng)的信號(hào)。
11月15日，央行開(kāi)展8500億元中期借貸便利（MLF）操作和1720億元7天期逆回購(gòu)操作，單日操作量達(dá)10220億元，足額覆蓋當(dāng)天到期的10000億元MLF和20億元逆回購(gòu)。
“本次MLF操作從表面上看是縮量續(xù)做，但11月以來(lái)央行已通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）及多個(gè)再貸款工具，投放中長(zhǎng)期流動(dòng)性3200億元，加上續(xù)作的MLF，中長(zhǎng)期流動(dòng)性投放總量已高于本月MLF到期量，總體而言市場(chǎng)流動(dòng)性仍然合理充裕�！闭新�(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)記者表示。
在光大證券(601788)首席固收分析師張旭看來(lái)，當(dāng)前的貨幣政策取向是穩(wěn)健的，市場(chǎng)不應(yīng)單純通過(guò)MLF、公開(kāi)市場(chǎng)操作規(guī)模判斷貨幣政策的取向。
浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策進(jìn)入首要目標(biāo)在穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)、金融穩(wěn)定、匯率及國(guó)際收支間高頻切換狀態(tài)，政策基調(diào)將在穩(wěn)健略寬松及穩(wěn)健中性間靈活切換，工具選擇大概率相機(jī)抉擇。年內(nèi)后續(xù)降政策利率及降準(zhǔn)難度大，核心是考慮匯率及國(guó)際收支壓力。
保交樓專項(xiàng)借款視需要適當(dāng)加大力度
一系列保交樓穩(wěn)民生政策接續(xù)出爐，近一段時(shí)間，隨著金融16條、第二支箭、預(yù)售資金保函置換等政策的落地，關(guān)于房地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)軟著陸的討論日漸增多，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)如何？主要政策思路有哪些？
央行表示，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。
政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款已經(jīng)成為解決當(dāng)下樓市爛尾風(fēng)險(xiǎn)的緊急措施，初期規(guī)模達(dá)到2000億元，資金來(lái)源是人民銀行再貸款，財(cái)政給與貼息。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。
金融監(jiān)管研究院研究報(bào)告指出，此前專項(xiàng)借款總體使用情況并不好，其中一個(gè)原因就是資金額度不多，對(duì)于房地產(chǎn)出險(xiǎn)情況是杯水車薪。
央行表示，推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，央行還在專欄3中詳細(xì)介紹了階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的具體情況。
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
央行表示，這一政策針對(duì)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，而且是階段性的，2022年底到期后原有政策將自動(dòng)恢復(fù)，這種安排既有利于符合條件的城市政府按照“因城施策”原則，用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，也體現(xiàn)了堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
政策出臺(tái)后，一些城市政府積極響應(yīng)，作出了相應(yīng)調(diào)整。山東濟(jì)寧、湖北黃岡、廣東清遠(yuǎn)和陽(yáng)江、浙江溫州和舟山等城市，已將當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減35個(gè)基點(diǎn)至LPR減60個(gè)基點(diǎn)，降幅在15個(gè)至40個(gè)基點(diǎn)之間；湖北、廣東部分城市階段性取消了當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限。從實(shí)際發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率看，2022年10月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個(gè)基點(diǎn)，較上年末下降133個(gè)基點(diǎn)。
植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。相信購(gòu)房者信心有望得以修復(fù)，在年內(nèi)剩余時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底企穩(wěn)可期。
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