導(dǎo)語(yǔ)：中長(zhǎng)期來(lái)看，銷(xiāo)售端能否回暖仍是關(guān)鍵。
全國(guó)和地方性金融資產(chǎn)管理公司（下稱(chēng)“AMC”）紓困房企的速度正在加快。近日，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署紓困重組框架協(xié)議，河南鄭州也擬設(shè)百億地產(chǎn)紓困基金，吸引包括資產(chǎn)管理公司等參與組建子基金。
穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，相關(guān)措施若實(shí)行（設(shè)立房地產(chǎn)基金和授予銀行貸款以支持房地產(chǎn)項(xiàng)目），將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和銀行系統(tǒng)具有正面信用影響，有助于防范房貸斷供情況出現(xiàn)蔓延。房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率接近30%，這些措施也將降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，此前，一些AMC已介入部分地產(chǎn)項(xiàng)目的破產(chǎn)重整，發(fā)揮提供資金、整合建設(shè)資源的功能，通過(guò)引入代建方合作對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活。
不過(guò)，更多機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，這些地產(chǎn)紓困基金資金體量有限，可承接項(xiàng)目有限。已經(jīng)持有不少地產(chǎn)敞口的AMC其資金支持也將是謹(jǐn)慎、有選擇性的。地方AMC可能在紓困中將承擔(dān)更多責(zé)任。而中長(zhǎng)期來(lái)看，銷(xiāo)售端能否回暖仍是關(guān)鍵。
紓困行動(dòng)加速
8月5日，中國(guó)華融公告稱(chēng)，與陽(yáng)光龍凈集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“陽(yáng)光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開(kāi)紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。
同時(shí)，各地AMC也在積極行動(dòng)。繼7月19日河南資產(chǎn)管理有限公司（下稱(chēng)“河南資產(chǎn)”）和河南鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“鄭州地產(chǎn)”）擬聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金后，8月5日，鄭州市已下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，規(guī)模暫定100億元。（詳見(jiàn)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道《穩(wěn)信心！鄭州房地產(chǎn)紓困基金落地，百億基金能否撬動(dòng)社會(huì)資本？》）
AMC成立于上世紀(jì)90年代，其規(guī)模隨后不斷擴(kuò)張。這些“壞賬銀行”的總資產(chǎn)目前約為5萬(wàn)億元，在2021年解決了4000億元的房地產(chǎn)市場(chǎng)壞賬，占總數(shù)的五分之一。
隨著當(dāng)前中央層面對(duì)于“保交樓”的明確指示，各地的緊迫感增強(qiáng)，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，相關(guān)資產(chǎn)管理公司和出險(xiǎn)企業(yè)的合作會(huì)增加，有助于減少問(wèn)題樓盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
穆迪方面認(rèn)為，設(shè)立房地產(chǎn)基金和授予銀行貸款以支持房地產(chǎn)項(xiàng)目等具有積極意義，但潛在資金如何運(yùn)作以及預(yù)期規(guī)模未正式公布。擬定的措施能否取得成效，將取決于這些具體細(xì)節(jié)以及執(zhí)行資金的及時(shí)性和可用性，對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響將取決于項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)。
整體而言，穆迪認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)情緒的改善對(duì)地方政府具有正面信用影響，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗杖胝计淇傌?cái)政收入的30%左右。土地出讓金的下降，或限制地方政府可用于支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基建的資金規(guī)模。
“AMC接管+委托代建”模式引關(guān)注
當(dāng)前的擔(dān)憂在于，雖然全國(guó)及地方AMC對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目紓困將發(fā)揮重要作用，但這些資金體量有限，可承接項(xiàng)目有限。而且，外界對(duì)中國(guó)AMC的健康狀況亦十分關(guān)注。
今年3月，四大全國(guó)AMC中，除了上述的中國(guó)華融，中國(guó)東方和長(zhǎng)城資產(chǎn)分別籌集了100億元人民幣債券，根據(jù)債券招股說(shuō)明書(shū)，這些債券用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困；中國(guó)信達(dá)向恒大董事會(huì)和恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)分別派駐了一名高管。融創(chuàng)中國(guó)和花樣年等陷入困境的開(kāi)發(fā)商也在積極與AMC溝通潛在的救助計(jì)劃。AMC也在協(xié)助建立城市級(jí)別的紓困基金。
穆迪副總裁和高級(jí)信貸主管尹勁樺表示，預(yù)計(jì)AMC的資金支持規(guī)模將是謹(jǐn)慎、有選擇性的，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)持有大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的敞口。龍洲經(jīng)訊(Gavekal Dragonomics)中國(guó)金融問(wèn)題分析師張曉曦表示，AMC是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“重要債權(quán)人”，房地產(chǎn)業(yè)占AMC債務(wù)資產(chǎn)總額的25%至42%。其中，中國(guó)華融和長(zhǎng)城資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的敞口最大，相比中國(guó)信達(dá)和中國(guó)東方，它們嚴(yán)重依賴(lài)債務(wù)資產(chǎn)來(lái)產(chǎn)生利潤(rùn)。而中國(guó)信達(dá)就在7月26日發(fā)布了盈利警告，稱(chēng)該公司上半年凈利潤(rùn)將下降30%至35%，因?yàn)椤肮境钟械牟糠菀詳傆喑杀居?jì)量的金融資產(chǎn)質(zhì)量承受較大壓力”。
也有分析師表示，預(yù)計(jì)一些只在省內(nèi)運(yùn)營(yíng)的較小型AMC將會(huì)在本輪房地產(chǎn)業(yè)紓困中承擔(dān)更多責(zé)任，因?yàn)樗鼈兣c地方政府的關(guān)系更緊密。
值得一提的是，“AMC接管+委托代建”的模式也引發(fā)關(guān)注。今年7月，中國(guó)信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正式進(jìn)場(chǎng)交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。這是中國(guó)信達(dá)落實(shí)監(jiān)管部門(mén)有關(guān)精神，對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行救助的首個(gè)成功落地項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其紓困模式具有典型意義。
佳兆業(yè)的“悅伴灣”項(xiàng)目之所以可以被盤(pán)活，是因?yàn)轫?xiàng)目自身商業(yè)價(jià)值可觀。項(xiàng)目坐落于南沙灣的核心區(qū)域，緊鄰珠江，周邊教育配套優(yōu)越，醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全。浙商證券(601878)分析稱(chēng)，本次中國(guó)信達(dá)對(duì)佳兆業(yè)項(xiàng)目紓困采用的是“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”的模式。佳兆業(yè)于2021年11月15日將項(xiàng)目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托，此后由中國(guó)信達(dá)介入化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)信達(dá)介入方式為，由其深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，并由深圳華建提供資金借款，由信達(dá)地產(chǎn)(600657)華南區(qū)域公司進(jìn)場(chǎng)操盤(pán)代建，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全封閉管理并收取代建費(fèi)用。信達(dá)地產(chǎn)可以直接進(jìn)行操盤(pán)代建，這是中國(guó)信達(dá)在不良項(xiàng)目紓困過(guò)程中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其他AMC機(jī)構(gòu)較難復(fù)制。但這種模式并不少見(jiàn)。例如，中國(guó)東方亦于2020年作為云南仁澤地產(chǎn)西南海項(xiàng)目的破產(chǎn)重整投資人，投入不超過(guò)45億元，引入龍湖地產(chǎn)繼續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已成功盤(pán)活該項(xiàng)目。
“AMC介入破產(chǎn)重整，主要發(fā)揮提供資金、整合建設(shè)資源的功能。目前該模式已逐步鋪開(kāi)，如中糧信托于2022年4月26日成為恒大江陰項(xiàng)目的100%控股股東，由中糧信托對(duì)項(xiàng)目提供部分資金，引入綠城管理進(jìn)行代建代管。據(jù)綠城管理官方披露，目前已攜手中糧信托、平安不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目�！闭闵套C券分析稱(chēng)。
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可控
整體而言，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)人士普遍認(rèn)為，由中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)目前是可以避免的。
“根據(jù)我們的估計(jì)，與未完成房產(chǎn)相關(guān)的潛在不良貸款占銀行貸款余額的不到0.5%。如果它們被沖銷(xiāo)，這相當(dāng)于對(duì)主要銀行的利潤(rùn)造成3%~10%的損失，對(duì)其股本造成1%的損失。總之，在最壞的情況下，它對(duì)銀行系統(tǒng)償付能力的影響非常有限。”富達(dá)國(guó)際亞洲股票研究總監(jiān)繆子美此前對(duì)記者稱(chēng)。
高盛表示，目前未完成項(xiàng)目規(guī)模是可控的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效杠桿(LTV)較低(估計(jì)約為40%)，這表明中國(guó)可能面臨的是“流量”問(wèn)題，而不是“存量”問(wèn)題。該機(jī)構(gòu)也提及，中國(guó)政府和監(jiān)管層對(duì)銀行體系擁有較強(qiáng)的管控力，中國(guó)的機(jī)構(gòu)設(shè)置降低了市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的無(wú)序解除發(fā)生的可能性。相關(guān)方面也正在評(píng)估形勢(shì)并快速采取行動(dòng)。
不過(guò)，目前市場(chǎng)銷(xiāo)售仍待修復(fù)，穆迪認(rèn)為，恢復(fù)購(gòu)房者信心仍需要一定的時(shí)間，而銷(xiāo)售端也將是中長(zhǎng)期的關(guān)鍵所在。
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