導語：從發(fā)債到授信，降準可能也要來了
房企融資利好頻傳。
23日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會（下稱“交易商協(xié)會”）發(fā)文稱，已對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債出具信用增進函，合計支持發(fā)行近50億元中票。這是自8日交易商協(xié)會對外披露，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）以來，首批正式落地的對民營房企的發(fā)債支持。
同日，多家國有大行批量與多家房企簽約，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，給予授信額度，涉及資金數(shù)千億元。
國務(wù)院常務(wù)會議則提出，“加大對民營企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時適度運用降準等貨幣政策工具”。
當日晚間，央行、銀保監(jiān)會還聯(lián)合發(fā)布了《做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作》，該文件正是此前市場流傳已久的金融支持房地產(chǎn)16條金融舉措。
業(yè)內(nèi)人士認為，一系列支持政策將有助于緩解房企融資困境，化解房地產(chǎn)市場風險，以及推動樓市平穩(wěn)復蘇。
“第二支箭”擴容
23日，交易商協(xié)會官網(wǎng)信息顯示，中債增進擬首批分別支持龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，共47億元。
這是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業(yè)務(wù)。截至目前，中債增進已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展。
此前的22日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送；同時，金地集團(600383)也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請。
儲架式發(fā)行，簡單來說就是“一次申報，分期發(fā)行”，即發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預(yù)先公開招募書，但不用立即發(fā)行有關(guān)證券，可把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內(nèi)等到市場環(huán)境配合時才正式發(fā)行證券。
11月10日以來，交易商協(xié)會已分別受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股(601155)三家民營房企200億元、150億元、150億元儲架式注冊發(fā)行工作，加上本次萬科的280億元，以及金地的150億元，房企債券儲架式注冊發(fā)行規(guī)模已經(jīng)涉及930億元。
這也是2022年以來監(jiān)管層第三次對民營房企融資給予直接支持。5月時，已有5家優(yōu)質(zhì)房企通過信用保護工具完成發(fā)債；8月，中債增進先后為6家房企提供全額擔保發(fā)債。至10月底，在監(jiān)管層的支持下，共有龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城、旭輝以及卓越集團旗下公司6家民營房企成功發(fā)行了12筆債券，金額合計約107.2億元。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水指出，從最初支持示范類房企擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用保護工具發(fā)債，到近期的“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在明顯持續(xù)擴大。一系列支持政策將引導市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進民營企業(yè)融資恢復。
銀行房企批量簽約
在“第二支箭”加速推進、房企發(fā)債規(guī)模增加的同時，房企銀行信貸端的融資也迎來好消息。
23日，中國銀行與萬科集團簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作。
交通銀行也與萬科集團、美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，將分別提供人民幣1000億元、200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等。
農(nóng)業(yè)銀行更是一口氣與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。
劉水認為，上述銀行與房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，是對央行、銀保監(jiān)會“金融支持16條”和21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的落實。后續(xù)會有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議，增加房地產(chǎn)貸款投放，并將促進房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強宏觀經(jīng)濟復蘇的基礎(chǔ)。
降準要來了？
不僅如此，23日，國務(wù)院常務(wù)會議部署抓實抓好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施全面落地見效，鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上基礎(chǔ)，會議指出，加大對民營企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時運用降準等貨幣政策工具等。
4月13日，國常會也曾提出“適時運用降準等貨幣政策工具”，定調(diào)2天后，降準于4月15日如期而至，釋放長期資金約5300億元。
當前，在疫情反復和房地產(chǎn)行業(yè)下行影響下，國內(nèi)經(jīng)濟恢復發(fā)展的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。市場分析認為，“適時運用降準等貨幣政策工具”體現(xiàn)了貨幣政策前瞻性，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，增強市場主體信心，改善和擴大總需求，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤、保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間創(chuàng)造積極條件。
復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，央行可從兩個方面采取措施，降低銀行資金成本，引導LPR（貸款市場報價利率）繼續(xù)下行。一是適時實施降準，降準將顯著降低銀行資金成本，增強銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利的持續(xù)性。目前加權(quán)平均存款準備金率為8.1%，也有下降空間；二是降低政策利率，在進行MLF（中期借貸便利）和逆回購等公開市場操作時，推動政策利率適當降低，為LPR下降創(chuàng)造條件。
而引導LPR尤其是5年期以上LPR繼續(xù)下行，對于促進樓市需求回暖無疑將有很大幫助。國常會還提出，落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
保優(yōu)質(zhì)房企
近期，穩(wěn)地產(chǎn)利好消息頻出，監(jiān)管層在表態(tài)中也多次強調(diào)支持房企融資、落實好“保交樓”等工作，加大對房地產(chǎn)市場全面支持的信號。
21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。在保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)方面，座談會集中釋放了一波利好政策。
具體包括，擬向商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；明確加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度；將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年；引導企業(yè)逐步自主發(fā)債，后續(xù)進一步下調(diào)中債增進提供的增信比例以及房企提供抵押品的反擔保比例等；按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；主要銀行通過與優(yōu)質(zhì)房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系等方式實現(xiàn)長期合作共贏。
央行副行長潘功勝在上述座談會中指出，前期部分金融機構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)金融政策時存在一些問題。比如，商業(yè)銀行存在過度避險情緒，一些銀行對房企的準入和授信“大轉(zhuǎn)向”，把分支機構(gòu)的貸款審批權(quán)限上收到總行。各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》重新評估各行內(nèi)部政策，和這一通知精神保持一致。
中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，當前，房地產(chǎn)市場處在筑底和風險化解的關(guān)鍵時期，上述政策對各方主體遇到的問題進行了全面、有針對性的回應(yīng)，尤其是存量融資展期、保交樓專項借款配套融資等增量措施的出臺，對于緩解房企資金鏈壓力、提振購房者信心、增強金融機構(gòu)債務(wù)處置的靈活性具有積極作用，有助于促進“融資-開發(fā)-銷售”步入良性循環(huán)，助力“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標的實現(xiàn)。同時，市場供求仍較疲弱，政策效果顯現(xiàn)還需要一定時間，需求側(cè)的回暖是未來市場走出底部的關(guān)鍵。
對于一系列迅速落地的支持政策，業(yè)內(nèi)普遍抱以較為樂觀的態(tài)度�？硕鹧芯恐行闹赋�，近期的政策開始從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快輸血短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動民企恢復經(jīng)營造血能力。
標普信評也認為，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。
上述機構(gòu)預(yù)計，在當前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措將通過保障金融資源讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時間換空間”，最終實現(xiàn)平穩(wěn)落地。
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